温哥华验房师Victor：为什么说完美的房子不存在？

在我们居住的房子里，经常会见到墙面上、天角线上（crown molding），地砖或者木地板上会出现一些裂缝。即使是用材非常高档的房子里，情况也依然如此。有些裂缝明明是被密封胶处理过的，但是这些密封胶依然会出现开裂的现象。

这些裂缝是怎么出现的呢？难道装修工人就不能把他们做得完美一些吗？

其实这些裂缝很可能在刚刚装修完的时候是不存在的，但是因为施工前缺少了一个重要的环节步骤，从而导致了事后的开裂现象。

我曾经见过的无可挑剔的装修真是如凤毛麟角，大都是非常高端的住宅。那些建商是这样做的：在房子进入内部装修阶段，所有建筑材料（各类地板，墙面，天脚线，地脚线，地砖，墙砖，各种管材）在安装前，都先在室内放置三个星期。如果是冬天的话，还会把地暖调到最高持续工作，目的就是用来保证各种建材在安装前的湿度和温度与室内完全一致。这样做的好处，就是各种装修材料日后不会因为湿度和温度的变化，发生伸缩、变形。而这种变形一定会带来肉眼可见的裂缝和其他一些问题。

因此，刚刚装修完的房子很可能是没有这些裂缝的。但是时间一长，潜在的问题和隐患就会显现出来，施工的手艺好坏和施工人员的用心也就体现出来了。

举个例子，铺设地板的时间如果正是冬季，那么室内的温度是二十度，而施工人员从车里拉出来的木地板很可能等同于室外的温度---零度左右。如果没有充分的预处理，就直接立刻铺设木地板，那么施工人员铺完地面后，我们可能看不到任何的瑕疵，每一块木地板之间都是严丝合缝的。但是这个瑕疵的隐患已经埋下了。日后木地板之间出现裂缝，甚至整个地板出现拱起来的变形都不难解释了。有经验的师傅会在墙边预留一段空隙以防止这些木地板的热胀冷缩，但依然难以防止木地板之间的细小裂缝的出现。以此类推，地砖、墙砖、天脚线、地脚线都是如此。

在劣币驱逐良币的这个时代，现在的建商能有几个做到施工前预处理？如果能做到这一点，房价也绝对会大大高出市场的平均价格（不完美）。在绝大部分施工过程中，进行充分预处理的情况几乎不存在，施工人员大都匆匆而来，进场后立刻施工，一个熟练工人一天就会完成一个1000尺的木地板铺设。

此外，大部分的独立屋，城市屋都是木结构的。在建造时这些木材的含水率大约是19%，那么房子建成后的一两年后，木材的含水率会降到12%左右，因此一个三层的独立屋整体会收缩1-2公分左右，这1-2公分的收缩出现在什么地方就很难说清楚了。这些应力的释放体现在墙面上、地面上。就可能体现为一些小的裂缝。

即使偶然间能得到一间完美的房子，在日后的保养过程中还必须保证室内的温度和湿度相对稳定。如果遇到那种住着豪宅又为了省钱，夏天不开空调冬天少开暖气的主儿，上述问题也会相继出现。

因此可以这样讲，完美的房子的确不存在。买房子就是为了找一个平衡点，在关键问题上要抓大放小。

温哥华验房师/验屋师 Victor Fan
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温哥华验房师Victor Fan: 天花板长裂缝不一定是问题

经常有客人在搬入新居后，发现室内天花板或者墙面上有长长的裂缝， 对此现象非常担心。

 

这个问题首先要从墙角是怎么做出来的谈起。

北美的家庭住宅墙面都是由石膏板做的。在两个墙面交接的地方，也就是形成内角90度或者外角90度的地方，就会面临一个问题，墙角如何能够做得又快又直又漂亮？

聪明的建筑工人们找到了一个好的办法。就是用一个事先买好的薄薄的金属直角贴条Corner Bead，直接贴压在两个石膏板的交接处，然后用钉子固定一下，一个非常漂亮的直角线条就形成了，而且保证它刚好是90度。

由于这个金属铁片和石膏板墙体是两种材料做成的，膨胀系数是不一样的，所以在日后的过程中有可能由于温度和湿度的变化出现裂缝。于是就需要在这个金属铁片和石膏板之间，粘上一层有弹性的的专用胶带drywall tape（paper tape)，然后再进行批灰，干燥，打磨，最后刷油漆。如此这般，这种drywall  tape就可以吸收这种变化的应力，使墙面不会出现开裂的现象。

如果在这些施工过程中，没有干透就进行下一步的工作，或者由于施工人员的手艺不够精湛，胶带没有贴好，那么随着时间的推移，裂缝就会在墙角附近出现。由于这种金属铁片的宽度大约是一寸左右，老式的房子是两寸左右，所以一旦出现裂缝，这些裂缝并不是在墙的交接线上，而是离交接线有一寸（旧房两寸）的距离，如上图。

在验房过程中，可以说这是一个很常见的现象。并不是什么结构性的隐患，仅仅是美观的问题。如果买家购买的是新房，可以请求建商无条件的修补。对于二手房来讲，新屋主如果无法接受这个现象，可以找合格的装修人员进行修补。

我在验房过程中遇到这样的现象，并非每次都会指出来，因为对于我来讲，更重要的是要检测那些系统性的、结构性的、有安全隐患、或影响健康的严重问题。

这种裂缝（无论长短）和那些结构出问题发生的裂缝是不同的。具体判别办法，请见我的视频YouTube讲座。

温哥华验房师/验屋师 Victor Fan
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温哥华验房师Victor Fan: 40、50 年的老房子能不能买？

40、50 年的老房子能不能买？

我是验房师，所以通常只是从技术角度来分析。投资方面的考虑不在此文的范围之内。

老房子，通常存在着几个需要考虑的问题，

第1个问题是rain screen的问题。

温哥华的气候在加拿大是比较独特的，也就是冬季有漫长的雨季。这一点对房屋外墙的要求相对较高。1980年到2000年左右这个时间段，由于加拿大的建筑规范，强调了气密性的要求但是又没有考虑到bc省温哥华独特的气候特点，所以在细节的处理上，忽略了一个要点，导致那个期间大温地区大量的漏水房子。由于公寓需要公摊维修费用，而且价格奇高，所以出现了一个专用的名词叫leaking condo。其实那个期间建造的独立屋，城镇屋都存在同样的问题，只是没有那么大的影响。2000年之后认识到这点， BC省的建筑规范要求墙体中增加了一个rain screen的细节，才避免了这种情况。

第2个问题是灰管。

1978年到1996年期间，北美广泛使用的供水管是化学学名叫聚丁烯的管材，俗称灰管。这种管材当时被称为塑料黄金，但是投入使用后很快就发现了一些问题，陆续有一些漏水事件，最终很快退出市场。现在已经销声匿迹，买都买不到了。如果更换这个供水系统，费用不低。 有些小的保险公司对灰管不予保险。针对这个问题更详细的情况，请到我的博客里面查询( https://home803.blogspot.com/2022/01/victor-fan.html ).

第3个问题是石棉问题。

1990年代前的老房子，可以肯定100%有石棉，详细的情况也可以到我的博客里面去看（https://home803.blogspot.com/2021/06/victor_22.html）。简而言之，现在行业内的共识是房子里有石棉并不害怕，只要它并不像烟尘一样暴露在空气中，换句话说，住在里面没有什么问题，只是在拆除的时候当那种烟尘一样的灰尘散布空间的时候，对健康是有影响的，所以需要花高价钱请专业的有执照的人员进行拆除工作。

第4个问题是铝线问题。

70年代和80年代初一些老的房子，在电力系统中可能还有铝线的存在。 如果是1对1的专用线路中出现铝线是没问题的，比如这条线路是专门服务于Subpanel，或者烘干机，或者烧饭炉。如果这条线路中服务多个设备（并联着多条线路，例如照明电路，室内插座等），那么这些铝线有可能造成一些安全的隐患。有些小的保险公司不予保险，或者要求找专业的电工整改，并出具证明。更详细的铝线问题，请到我的博客里面查询https://home803.blogspot.com/2022/01/victor.html。

第5个问题是oil tank问题。

80年代初政府对埋在地下的用于取暖燃油的oil tank才有一些限制措施。因此，在此之前的老房子都有可能在院子里埋有oil tank。 去除这个油罐也花费不小，如果油罐造成了环境污染，那将是更大的麻烦。

第6个问题是霉菌的问题。

由于木质房屋随着年代的增加，难免会有一些霉菌的味道，有些人天生对霉菌有过敏的情形，所以如果您属于这类敏感人群，建议避免几十年以上的老房子。

温哥华验房师/验屋师 Victor Fan
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2个奇葩的地产经纪

今天验房出了一个特别有意思的事儿，下午在温哥华西区有一个独立屋的验房工作。我验完房往回走了15分钟的路上，卖方的经纪突然打电话说我把房子里面什么东西弄坏了，让我赶快回去。返回途中的十五分钟时间里，他们还气急败坏的催了一次电话。

我只好掉头回去。进屋一看，真是给我气的够呛。事情是这样的，这个二战时期的独立屋的厨房和客厅都是朝南的，而且厨房还有skylight的，所以阳光非常充足。在阳光照射特别足的两个区域，vinyl的地面变色变黄了。其实，这是一个非常常见的现象。地面如果铺设的是木地板，随着时间的推移，其在阳光强烈照出的区域就会发生褪色的现象。如果是vinyl塑料地面，阳光强烈照射的区域会发生老化变黄的现象。

而对方的奇葩地产经纪，竟然认为是我用什么东西照射地面，把这两块地面烤成了这个样子，变了黄色。更让我哭笑不得的是，厨房门边的一块区域，因为有一清晰的痕迹，没有变色的白色部分是阳光照不到的地方，另一部分是阳光照到的地方已经老化变黄色。而卖方经纪认为是我把我的工具包放在了这个区域，所以工具包押住的地方没有变色，没有压住的地方就让我用什么设备给烤糊了。

听完他们愤怒的表述和指责，我沉默了几秒钟，在这几秒钟里，我不禁感叹世界的奇妙。

接着我把这个稍微有点头脑就能明白的道理，详细的解释给他们听，在他们拒不认错的情况下，我又翻出了他们在网上广告中发布的照片，其中有两张照片非常清晰的显示出这两块区域刚刚好是被强烈阳光照射的位置。

另外，我又问了两个也许对他们来讲是个脑筋急转弯的问题，

1，这个房子的取暖模式大部分是暖风，少部分区域的采暖模式是电力驱动的baseboard。没有地暖 。如果我在测试采暖功能的时候，某种采暖模式造成了地面出现这个状况，是验房师应该承担的责任吗？这不恰恰是房子本身的缺陷吗？

2，我只是测试采暖功能的状况，不会携带任何发热的东西，因为我是在测试热能，不是在贡献热能。试问我需要携带多么强大的热能装置，才能把地面烤成这样？如果像他们所说的一样，我把工具箱放在这个区域，我的工具箱应该早就冒烟儿了吧？我会把我工具箱里众多的昂贵设备进行高温烘烤吗？

跑来跑去一共花了一个多小时给他们上了一课，然后转身，挥了挥衣袖，给他们留下地面上那两块带不走的色彩。

温哥华验房师/验屋师 Victor Fan
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温哥华验房师Victor Fan: 有灰管的房子买不买？

北美建材市场在1978年到1996年期间出现了大量的灰管（poly-B 或者 poly-butylene，学名：聚丁烯）用来作为饮用水的上水管以及取暖用的地热水管线。因为它们大部分是灰色的，所以俗称为灰管。当时它被称为塑料黄金，预期寿命长达50年。因为它比传统的铜管要轻便许多，施工安装更为方便，所以在北美建筑市场得到了迅速的推广和应用。

但是在使用多年之后，美国加拿大陆续出现了一些灰管漏水的事故报告。后来经过调查得出的结论是，这种管材的透氧率比较高，空气中的氧容易进入管路并且与材料发生反应生成氯胺，最终使得这种灰管容易变脆、开裂，从而造成相对多的漏水事件。

90年代末期它就逐渐被一种新型的水管材料pex水管所替代，也称做交联聚乙烯。它们大部分是白色或者是透明的，有些pex水管是蓝色或者红色的，用于区分热水管和凉水管。

在验房过程中遇到房子上水管或者地热水管线是灰管的情形时，买家往往比较纠结，总是不断询问我们，希望得到一个肯定的yes or no的回答。但是我们通常无法满足他们的要求，因为这个问题比较复杂，验房也往往不是yes or no能说清楚的。而市面上的许多说法都是不准确的，片面的。

首先肯定的是灰管的漏水概率肯定要比现有的铜管或者交联聚乙烯高一些。但灰管是否漏水并不完全由材料来决定，它也和施工质量、施工工艺、水质有很大的关系。

1.这个灰管材料要求在施工中每隔几尺就要有一个支撑，防止管材过度的下垂造成问题。许多施工人员不按要求安装这个支撑，这就可能使灰管过度下垂变形，留下隐患。

2.很多施工人员不认真、偷懒，在水管长度尺寸不足的情况下生拉硬拽硬性连接，造成管材在连接时就有巨大的应力存在。这个应力在以后就有可能会造成问题，尤其当这个材料开始发生脆硬的时候就会破裂漏水。

例如，许多用水设备（浴盆，洗手盆等）都是后期入场的，水工事先安装好的上下水管位置可能和这些设备的连接有一定的尺寸误差。认真的施工人员（水工）会费时延长或缩短一段管材以保证连接位置的准确和平顺。而偷懒的施工人员（水工）则会生拉硬拽完成连接，这就难免日后出问题。 也就是说，一个好的水工会让水管也保持“舒服”的状态，才会有好的上下水系统。

3.在灰管投入市场初期，其连接部位使用的是塑料连接件，这种连接方法极易造成漏水，也是灰管声名狼藉的重要原因。所幸，不久后整个市场都改用了copper铜连接件，极大的改善了这个问题。我在温哥华本地验房十多年只见过4-5个塑料连接件的灰管系统，绝大部分是copper铜连接件的灰管系统。

图示：塑料连接件的灰管

4.另外，在烧开水都不会有水垢的大温哥华地区，使用的主要是雪山水。雪山水比较纯净，矿物质含量少，这也可能是灰管比美国问题少的原因。

所以说灰管的漏水概率肯定要比现有的铜管或者交联聚乙烯高一些，但并不意味着这种管材就一定会破裂漏水。

如果房子是地暖供热模式的，那么灰管带来的另一个问题是它的透氧率比较高，氧气进入地暖水管系统后与锅炉主机内胆发生氧化反应，造成锅炉设备内胆生锈和提前老化。

图示：锅炉热量交换器

以下几个方案，可以有效解决这个问题：

1。购买新型的含不锈钢内胆的锅炉。

2。系统中安装锅炉热量交换设备。这个设备可以使富含氧气的循环地暖水路并不流经锅炉内胆，只是进行热量的交换，避免了锅炉内胆的老化。

3。90年代后期部分房子的地暖灰管材料会在外面套上一层红色的的pex薄膜，目的是为了减少氧气的进入。

当然，对这些灰管（上水管）进行升级到现有的pex交联聚乙烯也是一个常见的方法，许多公寓、城市屋的物业管委会都统一采取了这样的行动。由于它们有部分埋在墙体里面或者地板下，所以更换时免不了要拆除墙面和地面，这涉及到两个工种，一个是水工，他们只管换管材，不管恢复，因为水工不会也不善于装修的事情。另一个是装修工，他们只管恢复地面、墙面到最初状况，但是没有换水管的资质和能力。

整体更换灰管（上水管）的价格并不便宜。几年前，我的一个朋友对他3000多尺的独立屋进行了灰管的升级，花费了5000元做室内水管的更换。又花费了另外的几千元请装修人员对墙面和地面进行恢复和油漆。当然，这个价格可能由于施工人员的差异而有很大的不同，例如西人、印度人、华人对同一个工程的报价都有可能相差好几倍。

对于供暖模式是地暖的房子，这些灰色供暖水管都被埋在水泥地面内，所以几乎无法更换升级。

如果不打算对这些灰管（上水管或者地暖水管）进行升级，那么买到这样的房子就一定要购买漏水保险。保险公司会对这些灰管增加相应的保费，保费增加的幅度请咨询各保险公司。另外，有些很小的保险公司可能对这样的房子（灰管）拒保。

还有一点需要注意的是，建筑规范每六年更新一次，我们现在认为安全和正确的材料pex管和铜管，未来一定会被更好的材料所替代，就如当年这个横扫北美千万个家庭的“塑料黄金”---灰管；还有上世纪六七十年代使用的铝电线。目前，我知道有些小保险公司已经对2011年以前的pex水管拒保了。对，就是PEX管，没错！

在现有的知识和认知下，追求相对的安全是正确的。但也应该意识到，社会每天都在进步，追求绝对的安全是不可能的。一切都是两个字，适度！

温哥华验房师/验屋师 Victor Fan
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温哥华验房师Victor：在加拿大吃火锅不要用便携式电炉

有朋友请我们吃火锅，按照约定的时间，驾车来到她家，一进门我就看到了桌子中央的便携式电炉子Portable Electric Stove，心中就是一惊，估计今天这顿饭不会太顺利。

果不其然，这一顿饭吃的让人十分着急。一共八个人，用了两个火锅，也就是两个电炉上两个鸳鸯锅子。男主人从墙边的电源插座接了一个长长的插线板，在这个插线板上，分别接上两个电炉子。每隔两三分钟，这个电线板上的保护控制开关就会自动关闭，切断电源，两个火锅根本烧不开水。不得已，我告诉了男主人烧不开水的原因。

通常，墙边的电源插座属于一个这样的电路，这个电路里并联了许多灯或者插座，而这个电路可容纳的最高电流是15安培，因为是120伏电压，所以这条电路里最高负载是120x15=1800瓦。由于断路器的保护系数0.8，实际可连续承载的最大功率约为1440瓦，超过这个数值就会跳闸（可能会延时一小段时间）。即使这个电路里面其他所有的设备，照明电灯，台灯，充电器，电脑插座都处于关闭的情况，也最多支持一个功率是1440瓦的电炉子或者两个分别为720瓦的电炉子。男主人在这条电路上接了两个电炉子（每个1200瓦），都采用最高档进行加热，这个电路必然会跳闸。所幸的是，这个接线板上自带过载保护，所以每次都是这个过载保护断开，而不是总电力箱里的相应气动开关跳闸。

告诉了男主人这番道理，我让他再找出另外一条长接线板。我把这两个接线板接在厨房台面上的电源插座上，因为厨房台面上的电源插座有独特的设计，电路里面没有像墙面插座那样并联诸多的用电设备。

选择的插口也是有讲究的。因为他的房子是一个有几十年房龄的老房子，所以我让两个接线板分别插在同一个插座的上下两端。因为老房子的厨房插座，其上下两个插口分别属于两个不同的电路，看似插在一个插座，但实际上分属于两个电路，这样就保证了每个电路都可以提供1440瓦的功率，也就保证了我们后半程火锅吃的比较顺畅。

对于三四个人吃电火锅，一个1200瓦电炉还是偏小，因为还有大量的热量在底座上散失掉。所以在加拿大吃火锅，建议使用燃气火锅。之所以许多移民意识不到这个问题，可能是在中国电压是240伏特，所以墙上插座接一个2000瓦电炉都是没有问题的（理论上3000瓦都可能）。

还有一个解决方案，就是选择那种电磁感应的炉子，这也是我事后在另外一个饭局上偶然发现的。电磁感应相对于普通的电炉子热效率显然不在一个层面上，因为所有的热量都100%的被铁磁性的锅子吸收了，即使把手放在电磁感应炉子上，也不会感觉到任何热量。

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长时间外出，家里的冰箱关掉吗？

一些朋友计划外出休假几个月或者在境外居住一段时间，他们在离开的时候有时会把冰箱的电源拔下来。因为他们觉得冰箱闲置在屋里，没必要浪费电力。

其实这样的行为很可能会造成严重的问题。

家用冰箱分为直冷冰箱和风冷冰箱。直冷冰箱的蒸发器直接触冰箱内壁，蒸发器温度低，会导致冰箱内壁局部温度变低，从而导致蒸发器附近形成结冰/霜。而风冷冰箱的蒸发器不会直接接触冰箱内壁，而且有自动化霜的功能。

现在销售的冰箱大部分都是无霜冰箱，也就是风冷冰箱。所谓无霜并不是真正的无霜，只是我们打开冰箱门的时候看不到传统意义上的冰霜。并不是因为他们不存在，而是因为无霜冰箱都设计成前后两部分。在冰箱背板后部是蒸发器的位置，依然会有结霜的存在。在这里每天冰箱都会进行结霜，再自我解冻的过程。化冻的水会通过一个排水管流到冰箱底部的承接盘上，再经过一个小风扇和高温空气（散热）的不断吹拂，最终慢慢蒸发到空气中。

当把冰箱电源拔下来的时候，这个看不到的空间里的大量冰霜就会慢慢融化，变成一滩水流到冰箱底部的地面上。由于加拿大的木质结构房屋，楼层之间并没有设置防水层，这些水就可能流到楼下，造成楼下的天花板漏水，严重的话还会使楼层之间木结构生长霉菌。如果找专人进行维修，刷油漆也是一笔不小的支出。

所以如果您计划长时间的外出，请不要轻易的拔掉冰箱的电源。

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温哥华验房师Victor：房子电力系统有铝线怎么办？

验房过程中有时会发现电力箱中有问题铝线，这些问题铝线往往出现在70年代的房子里。

在验房师眼中的问题铝线是那些常规照明线路的铝线，并不是指专用电气设备的铝线。

其实，专用电气设备是可以使用铝线连接的，例如烘干机一般会使用专用的AWG 10号铜线或者AWG 8号铝线（比 10号铜线略粗）。 所谓专用是指这条线路只服务这一个烘干机设备，不并联任何其他设备。同理，烧饭炉stove、电热水炉也可以以使用铝线连接，只要这条线路只服务一个设备，线号和breaker的大小要匹配，符合code的规定。

我们所担心的往往是那种15A或者20A的照明电路使用了铝线。因为一条照明电路中往往会并联许多的电灯和插座，接头比较多。由于铝线延展性比较差，在热胀冷缩中铝线的连接很容易出现松脱的现象，造成火花、线路过热甚至火灾的现象。所以对这些15A或者20A的照明电路铝线需要进行特殊的处理或更换，否则它就是一个不安全的隐患。

1，最彻底的办法是找电工把房内的铝线全部换掉，换成铜线。由于它们有部分埋在墙体里面或者地板下，所以更换时免不了要拆除墙面和地面，这涉及到两个工种，一个是电工，他们只管换线材，不管恢复，因为电工不会也不善于装修的事情。另一个是装修工，他们只管恢复地面、墙面到最初状况，但是没有换电线的资质和能力。这种办法费用相对较高。

2，找电工只把各铝线接点（多在电源插座、switch面板内）换成特制的铝线连接口，就解决了铝线容易松脱的问题，费用估计是两三千元(2020年曾经有一个多伦多朋友做过的价格) 。

3.不进行任何的改动，只要找到愿意承保的保险公司，这是一个比较消极的办法。 因为有些小的保险公司一听到是铝线就会拒保。

需要说明的是，具体价格请联系各个报纸或网站例如vansky的商业广告栏的电工，价格可能差别极大（华人，印度人，西人）。建议您花一些时间做这个工作。本人不熟识也被协会禁止介绍各类专业人士。改动的费用一定以专业电工的报价为准。

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处女座验房师

昨天到本那比检验了一个将近100年的老房子，验房结束后，按照惯例又给买家夫妇做了详尽的解说和演示。这对年轻的买家夫妇对我的验房工作给予了‘’极其认真，细致‘’的评价。得到客人的肯定，我自然是很高兴。

年轻的女主人突然问了我一句：‘’您是处女座的吧？‘’在得到肯定的答复后，这对夫妻连称：‘’怪不得！怪不得！‘’

我对星座没有任何研究，不过对我自己的性格还是了解的。那种近乎于神经质的追求完美和细致，的确是我与生俱来的个性。说实话，这种性格的人，无法避免的将降低生活中的快乐指数。

没有办法，我改变不了这个性格。天生我材必有用！也许我生下来，就是要来做验房师的。

以后我名片上应该加一条：温哥华处女座验房师😀。

victor 

为什么有的抽油烟机效果不好？

有些抽油烟机的左右扇叶是可以分别控制的。在验房过程中，经常会看到屋主在一个炉眼上烧饭，因此只开了一侧的排风扇。这样的话，从这一侧抽走的油气，由于负压的原因将从另一侧排风扇中又返回厨房。

这个视频清晰的说明了这一点，怪不得这一家的厨房有厚厚的油垢而主人不自知。

对于这种左右抽风扇叶可以分别控制的抽油烟机，使用过程中都建议将左右两个排风扇同时打开。

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温哥华验房师victor谈石棉

经常有客户咨询我关于石棉的问题，对这个问题一两句话无法解释清楚，所以还是写一段文字吧。

首先要声明，石棉、霉菌的检测和确认都不在验房师的验房范围之内，因为他需要专业人员在房子里取样，并送到实验室，等待几天后，才能拿到检测结果。当然，如果我在验房过程中发现了疑似的问题我会告诉买家，并建议买家找专业人员进一步检测和确认。（这些专业人员的详细信息，请在各大报纸网站的商业广告栏里面寻找，验房师被禁止推荐上诉专业人士，因为这有可能涉及到第三方利益）

石棉是一种天然矿产。它看起来好像棉花一样，破碎的纤维好像粉尘一般，实际上它的每一条纤维都像钢铁一样结实。它不仅便宜，结实，还防火，所以1990年以前大面积被使用在建筑材料上，可以说所有的房子都含有石棉：油漆，胶带，粘合剂，天花板、石膏板，水泥管、瓷砖，塑料地板革，外墙水泥板，防火门。。。

随着后来相关的实例和研究越来越多，石棉被证明有致癌性。人体如果吸入石棉粉尘，这些粉尘便会停留在肺部。肺部会形成疤痕组织来渐渐包裹这些纤维，而这些疤痕组织会阻碍肺部本身的延展性，使肺部渐渐失去功能。

1990年，美国环保署颁布禁令全面禁止石棉在建筑材料里使用。但是后来美国环保署又发布了石棉材料禁令澄清声明，澄清了某些类别的含石棉产品不受禁令约束（或对某些产品的石棉含量有了更严格的规定）。However some current materials may contain and are permitted to contain asbestos. In May 1999 Asbestos Materials Bans Clarification was issued by the U.S. EPA clarified that there are some categories of asbestos-containing products that are NOT subject to a ban. For example, the Asbestos National Emission Standards for Hazardous Air Pollutants, or NESHAP  rules issued in November, 1990 prohibits spray-on application of materials containing more than 1% asbestos to buildings, structures, pipes, and conduits unless the material is encapsulated with a bituminous or resinous binder during spraying and the materials are not friable after drying. 而各国对石棉的认识和禁止时间也不是一致的。加拿大政府直到2018年才彻底禁止石棉的生产、使用和销售。因此，1990年以后的房子也未必没有石棉，只是如果有的话，其使用和含量会有较好的控制。

目前，行业内普遍的的共识是静止状态的石棉是安全的，也就是说，石棉材料只要不像烟尘一样暴露在空气中，就不会对人体造成危害。但是如果想要进行旧房改造、拆除或者装修，比如切开一块石膏板，石棉就必然会泄露，这就有可能对人体造成危害。因此也就诞生了另外一个暴利的行业，在改造或者拆除旧房的时候必须要由专业的石棉移除人员来拆除。他们会穿上类似防化服一样的衣服，拆除现场也像极警方保护起来的杀人现场，四周都用黄色警戒条围起来。专业的石棉移除人员收入不菲，我听说有一家印度人都是做这个的，虽说是租房住，可是3个20岁上下的兄妹都开着宝马大奔。

对于购买可能含有石棉老房子的买家来说，住在里面不改动基本没有什么可担心的问题（石棉），但是未来拆除或装修改建时可能需要有一笔不小的花费。

而我也知道有些华人装修队的老板才不管这么多，也不走正规流程，让手下员工在没有任何防护的情况下拆除旧灰板，也许是无知，也许是无耻。记得十几年前，我在做验房师之前曾经找了个装修队实习半年，就亲身遇到过这样的事情。

至于有些买家担心的阁楼保温棉有没有石棉的问题，还牵扯着一个故事。

加拿大阁楼里面保温棉的材料有很多种类型，玻璃纤维，矿物棉，防水防火处理过的报纸碎屑cellulose，喷雾泡沫。。。其中有一种叫蛭石Vermiculite，外形像花白的小石子，很轻。它本身是不含石棉的。 由于这种材料众多品牌中的一个品牌 Zonolite的蛭石保温材料被石棉污染了（其在美国的蛭石矿被石棉矿污染），造成所有蛭石保温材料被连累、被人人喊打的局面。

也就是说，阁楼保温材料如果是蛭石，未必含有石棉（有没有石棉，需要取样送到实验室化验，这个工作不在验房范围之内）。即使这个保温材料是蛭石，也含有石棉，也几乎不会对人体造成危害，因为它在阁楼里，无法进入生活区域。当然，如果我在验房过程中发现了阁楼这种保温材料，会提醒卖家找专人进行取样、实验室化验。

还有一点需要注意的是，建筑规范每六年更新一次，现在认为错误或者不安全的材料和设计，在很多年以前也许是符合规定的。换个角度看，我们现在认为安全和正确的材料和设计，也许过多年以后就是不安全和错误的教材与典范，就如1978-1996年横扫北美千万个家庭、当时被视为“塑料黄金”的灰管，现在早就声名狼藉被淘汰了，还有上世纪六七十年代使用的铝电线。。。

在现有的知识和认知下，追求相对的安全与健康是正确的。但也应该意识到，社会每天都在进步，追求绝对的安全与健康是不可能的。一切都是两个字，适度！

温哥华验房师victor 范

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验房师Victor：床头正对邻家空调的房子需小心

昨天接到一个老朋友的电话，他去年年底买了南素里的一栋十几年的独立屋，一直住着很舒服，没有什么问题。但是上个月开始，也就是刚刚进入夏季，他就迎来了噩梦般的日子。

原来他的隔壁邻居是一个加拿大本地西人家庭，在邻居家的外墙边有一个空调机，从刚刚入夏以来一天24小时几乎不停歇的运转。而他的卧室恰恰位于两家之间的过道上。卧室面积狭小，格局无法改变，他的床头与这个空调近在咫尺。每天持续不断的空调压缩机噪音，闹得他躺在床上就心慌意乱，无法入睡。

前两天实在受不了了，他找到邻居诉说这个情况。邻居语气很和善，但态度也非常坚决：他们使用空调是非常合理的生活需求，而且这个空调放在这里使用很多年了，都没有问题，所以拒绝调整空调的位置。

这个朋友问我该怎么办？政府有没有空调位置上的规定？我告诉他2016年开始，新的建筑规范确定了室外空调必须距离邻居的地界线10尺，但是对于旧有的房屋是不毕参照这个新规定的。

这个问题的确非常棘手。记得几年前一个朋友遇到类似的问题，邻居家是一个音乐爱好者，每天都用大功率音箱播放着各种类型的音乐，经常到了深夜一两点钟都不会停止。找到邻居理论，邻居说他喜欢音乐，拒绝更改生活习惯。逼得没有办法，他们到市政府去投诉，市政府的答案是噪音超过75分贝（具体数字可能有些许偏差）政府才会干预。于是他们请专业人员测试，结果是差几个分贝就达到临界值。没有办法，最终他把与邻居相邻的这面墙重新装修，加装了隔音棉。

所以我给朋友的建议是先检测，如果超过规定值就让市政府干预。如果没有的话，只能自认倒霉，或者装修加上隔音棉，或者搬家。

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请不要规定验房师的验房顺序

在多年的验房工作中，经常会遇到屋主或者买家要求指定验房顺序的事情，也就是说要求验房师先验房子的某个部分（通常是独立出租单元部分）。

我想说的是，验房是一个专业性非常强的工作。要想保证在几个小时之内将整个房子众多的检查项目检查完成，而且尽量做到互相印证，减少疏漏，这个顺序要安排的非常合理，这也要求优秀的验房师有很强的逻辑性。

每个验房师的验房顺序有可能是不一样的。我的验房步骤是经过精心推敲多年总结出来的。改变这个验房顺序，有可能导致验房结果的不准确或者遗漏。

比如说，房子很重要的一个测试就是漏水的测试。我在验房过程中要打开所有的能够出水的地方放水一定时间，这包括了各个水龙头、洗衣机、洗碗机，冲水马桶也要冲水多次。在放水结束之后还要过一段时间才开始室内的检查，以确保如果有漏水，这些漏水可以充分的体现在天花板和墙壁上，使肉眼、湿度表和红外成像仪能够观测到并且确认。

如果一开始验房就要求我检验地下室出租单位，在没有进行放水测试的情况下，我如何知道楼上用水设施有没有漏水？

再比如说，许多房子都是地暖供热的。打开地暖，通常要至少两三个小时之后才能用红外成像仪捕捉到地热管线的成像。如果一开始验房就要求我检验某个区域，我如何知道这个地区地暖的工作情况？

还有许多验房师更细节的考虑无法一一陈述。

如果有独立的出租单位，为了减少对租客的影响，建议把出租单位安排在验房的最后阶段，这样对验房结果的影响相对会小很多。

因此，买家在验房前应该与屋主、租客进行充分的沟通，以确保验房的顺利进行。

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温哥华验屋师Victor：错落但不有致的公寓

对于温哥华的共管物业condo，物业管理委员会strata一般都会制定一套严格的管理规范。每个共管物业的主人都要遵守这个规定，否则就会面临罚款，甚至被迫卖掉物业被驱逐的命运。

管理规范的条款非常详细，例如可不可以饲养宠物，可不可以有小孩居住，可不可以在自家（或阳台）吸烟，几点之后不能发出噪音。有些物业还要对阳台摆放物品的数量，甚至窗帘的颜色款式都有统一的规定，以保证整个物业对外形象的美观，也就保证了整个物业的的价值。

对于户外阳台进行全封闭改造更是需要得到物业管理委员会的批准，而且基本上是不会通过的。所以我们在温哥华看到的共管公寓和共管城市屋大都外观整齐，错落有致。

今天在西温的海边散步，看到了一栋老公寓，应该是几十年前建成的。让我感到十分惊讶的是这个公寓的阳台，因为有些住户对它进行了封闭式的改造，还有一部分住户没有做。因此从外观上看，这栋高层公寓在美丽的温西海岸边显得非常的突兀。只是错落，但不有致，终极感官实在是不雅。

想必是当年的管理委员会还没有现在通行的理念，也就没有制定诸多详细而严格的规定。

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在加拿大验房为什么不测甲醛？

在验房10余年的职业生涯中，不时会有客户问及甲醛检测的问题，特别是刚刚来到加拿大的朋友们对甲醛问题非常重视。

我只能告诉他们甲醛的检测不在我们验房师的验房范围内，而且甲醛在加拿大几乎就不是一个问题。这个答案对于那些提出这个问题的客人们往往是匪夷所思的，因为在国内买房一个非常重要的检测就是甲醛的测定。即使这样，很多家庭还要在装修后刻意等待一段时间，以期甲醛散尽再搬入新买的房子。他们会问我，加拿大人就不怕甲醛吗？或者说在加拿大装修后室内不会有甲醛残留吗？

其实，甲醛普遍存在于板材、家具、壁纸、地毯、油漆、胶水等装修材料中，只要有装修就无法完全避免甲醛。北美不少房子新装修后室内也有甲醛残留的情况，但甲醛量可能比中国国内低得多。原因在于，北美在装修材料中甲醛散发量的标准更为严格。

就拿室内装修最常见的板材来说，美国早在2011年就实施了《复合木制品甲醛标准法案》，这项规定对各类人造板材中甲醛释放量给出了明确界限。比如中密度纤维板，甲醛释放量不得超过0.11ppm；刨花板，甲醛释放量不得超过0.09ppm。

中国E1级刨花板的甲醛释放量合格标准是低于9mg/l00g，美国标准中刨花板的0.09ppm换算过来等于0.09mg/kg。9mg/l00g和0.09mg/kg的数值差距是1000倍。也就是说，对于这一项材料，美国合格产品甲醛释放量是中国合格产品甲醛释放量的千分之一。加拿大人造板的生产标准和美国标准是一致的，甚至只高不低。

室内装修还有一类甲醛释放量较大的材料——油漆。与中国人一般关注油漆中甲醛释放量不同，北美这边大家更关心的是油漆中的VOC含量。VOC是指包含甲醛在内的各种有机易挥发物质。一般油漆释放出来的有毒有害物质基本都包含在VOC里面了。北美的涂料VOC含量标准为小于每升25克，目前中国国标里面合格涂料VOC标准为每升小于200克，国内涂料行业中绿色十环认证的标准是VOC含量每升小于80克。算起来，油漆有害物质含量也有几倍的差距。

因此，同样使用类似建材装修出来的房子，室内甲醛含量差别就会很大。

应该说，只要在加拿大本地正规的品牌市场购买的各类油漆、地板和板材，质量都是有保障的。


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温哥华验房师Victor：地热水管爆裂的原因

昨天，一位地产经纪给我电话想让我去帮他查一个东西。这是他两年前做建商时建造的独立屋，全屋的供暖系统是地暖，也就是造房子的时候把供热水管浇筑在每层的水泥地板里。这个地热水管里面常年是有水的，即使在没有使用地热的夏天。

买家是一对中年夫妇，当年买房时并没有请人验房。第一年的冬天，刚刚开启供暖一个月，车库的天花板上就出现了一小片的水迹。在车库上面正好是二楼的卧室，而买家夫妇刚好马上要回国，于是就关闭了地热，离开了几个月。当他们再次回来的时候已经是春暖花开，车库上方的水迹早已干透，看不见了。

去年冬天同样的情况再次发生，刚刚开始供暖的一段时间没有发生任何问题。过了一两个月，车库上方的天花板上又出现了水迹，这一次水迹面积要大得多，二楼卧室的地毯也在墙角位置出现了小片的水痕。奇怪的是，漏水的迹象在今年春天停掉地热后仅过了1周就自动停止了。

夫妇二人决定在今年入冬前一定要彻底解决这个问题。于是，地产经纪找到我，希望我能够用我的照妖镜也就是红外热成像仪找出那个漏点。

这个任务比较艰巨，因为我以前曾经有过2次不成功的经历。当地热管线出现漏水的时候，地热管由于热量的散失无法形成清晰的红外线成像（没有明显的温度差），所以无法从地面上方判断露点。而从地面的下方也就是车库天花板的位置呢？通常是可以的，但是这个房子的漏水有特点，也就是开启地热一个月时间左右后才会有漏水的迹象出现。现在是八月，地热已经停止使用几个月了。如果我现在让他们打开地热去检查，若依然暂时没有漏水出现，我如何检测发现漏水点？如何判断？

地产经纪已经把我当成最后一根救命稻草，抱着试一试的态度，我接受了这个挑战，带着我的照妖镜，踏上了征程。

到达地点后，看到地产经纪和屋主人都在，他们还请来了装修队的师傅。事先我已经打好招呼，让他们提前打开地热两个小时，以便节省时间。

我首先来到车库，天花板上有明显的大片的水痕，用湿度表测试已经是完全干燥了，再用红外成像仪照射，没有发现任何疑似漏水的地方。这和我预想的情况一致，也是我觉得最困难，最复杂的情况。

来到二楼卧室，装修师傅已经把地毯去掉了，露出了全部的水泥地面以及沿着墙角排列的的固定地毯的倒刺板。我开启了红外成像仪，立刻可以清晰地看到地热管线排布的情况。

这和以往2次地热管漏水无法形成清晰红外线成像明显不同。可以确定，目前在开启地热两个小时之后没有发生任何漏水。

众人热切的眼神，让我觉得如果找不出问题，真是辜负了大家的期望，也对不起我从业十几年良好的声誉。可是在现在不漏水的情况下，我怎么找到未来必将如期而至的漏水点？

这真是一个难题，我蹲在地上，仔细地思考着每一个细节，推演着每一个可能。可以肯定的是，保持现在开启地热状态一两个星期后一定会出现漏水。但是漏水点在哪里？为什么现在不漏呢？

手持红外成像仪沿着地热管线的位置一寸一寸的照射寻找，我发现靠窗的那面墙墙根固定地毯用的倒刺板，有很长的一段正好位于地热管线的正上方。而那几个把倒刺板固定在水泥地面上的钉子，让我眼前一亮，1它应该就是答案。

应该是这里出了问题，装修地毯的工人用过长的水泥钉子固定倒刺板，结果水泥钉子打进地下，刚好打进了地热水管。插进水管的钉子在启动地热开始的一段时间内，恰好堵住了这个水管破口所以没有造成任何的漏水。在没有开启地暖的时候，地暖水管里面的压力一般保持在12到15 psi，在开启地暖后往往会上升到20Psi左右。

随着正式进入取暖期，地热管线每天工作时间越来越长，水管内相对高温高压的时间也越来越长，钉子和这个水管破口就无法完好的契合在一起了，这样便出现了大量的漏水。

等到过了冬天，停止了地热，地热水管的温度压力恢复了正常。钉子和这个水管破口又完好的契合在一起，或者由于钉子生成的的铁锈又堵住了水管的破裂处，于是漏水又消失了，所以才造成这个奇特的现象。可以断定，一定是这排倒刺板里面某个钉子或者某几个钉子出了问题。我立刻向装修师傅要来了铅笔，圈出了那几个可疑的钉子。

装修工人倒是痛快，马上用工具把整个木条拔了出来，顿时两股水柱喷然而出（见视频）。剩下的工作就是将这一小片水泥凿开，找到破裂的水管更换一段新的，然后再将水泥恢复就可以了。

用我的照妖镜帮助客人解决了这个头疼的问题自然很是高兴，但是作为一个极其负责任的验房师又感到深深的不安。实在的讲，如果在刚刚开启地热的几个星期内，也就是还没有开始漏水的时候，让我去验这个房子，我也是无法发现这个问题的。

因为我们不能破坏屋内的设施，不能看到那些被覆盖的物体，这也是验房师在验房时遇到的众多限制之一。

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验房师Victor Fan：厨房插座的秘密

在加拿大，住宅墙上的电源插座貌似一致，但区别很大，比如说卫生间的电源插座，以及在厨房操作台上面的插座。因此涉及到电源插座的更换，最好还是选择专业的电工，不建议亲自动手。

从1970年代开始，政府强制规定，卫生间的电源插座必须具有漏电保护功能，或者在电力箱中对应的电路开关breaker具有此漏电保护的功能，简称gfci。也就是说，人在卫生间使用设备意外触电的话，这些卫生间的电源插座必须立刻自动断电，以保护人体安全。

而厨房操作台上的电源插座更是特别，看着好似同一个插座，实际上，上半边插座和下半边插座分别属于两个不同的电路。

之所以这样设计，是因为人们以前经常遇到一个问题，就是在厨房的操作台上同时使用两个功率较大的设备总会跳闸断电，例如一个800瓦的咖啡机和一个800瓦的搅拌机插入同一个插座的上半部和下半部。

跳闸断电的原因是这样的，插座的电线一般使用14号线，按照规定可匹配的最大断路器是15安培，电压110v，所以这个插座可以负载的功率是15a x 120v ＝1800瓦特。由于断路器的保护系数0.8，实际可承载的最大功率约为1440瓦，超过这个数值就会跳闸。所以这两个电器同时运行之和1600瓦就会导致过载跳闸。

想什么办法解决这个问题呢？聪明的设计师把第一个插座的上半部和第三个（即相隔，不是相邻）插座的上半部做在同一个电路里，而第一个插座的下半部与第三个插座的下半部做在另一个电路里。

如此这般，800瓦的咖啡机和800瓦的搅拌机插入厨房操作台某个插座的上半部和下半部、并且同时运行时，由于两个设备不在同一个电路里，每个电路负载都是800左右，远小于1440瓦，因此就不会出现超载跳闸的问题了。

这样设计也会导致另外一种可能性，即当你发现厨房灶台上相隔电源插座的2个半边不工作了，很可能是这一电路跳闸了，需要将电力箱中这个电路的断路器breaker恢复一下reset就可以了。

2016年后就简单多了，厨房操作台上的插座都使用12号线（按照规定可匹配的最大断路器breaker也就增加到20安培），每个插座的上半边和下半边不再分属不同电路。负载计算如下，每个插座可以承载的负载是20a x 120v ＝2400瓦特，算上断路器的保护系数0.8，每个插座上下两端共可承载1920。它基本上可以满足两个厨房电器同时插入同一插座上下两端使用的要求。

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温哥华验房师Victor：如何辨别那些第一眼就要舍弃的房子(open house)

温哥华验房师/验屋师Victor Fan告诉您，如何辨别那些第一眼就要舍弃的房子(open house)，以便给您节省大量的时间和经历。

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温哥华验屋师Victor：莫名其妙的账单

朋友的学长，前年购买了西温哥华市的豪宅，住了一年多都是平平安安。

几个月前开始，电费突然变的高得惊人，每个月达到2500块加币。

但是他和妻子想了半天，他们除了日常的炒菜做饭洗衣外，并没有使用什么特殊的设备，对这么高的电费非常不解。男主人连续多日打电话给电力公司bc hydro反映问题。

电力公司bc hydro也没有派人来查，只是不断告诉他，这不是电力公司的问题，公司的记录清清楚楚的表明，这么高的电费的确是他们自己使用的，因此也没有给他们任何电费的减免。气得男主人后来再打电话，就不断的骂街了，然而问题依旧。

前天天气晴朗，男主人在花园侍弄花草时弄脏了鞋子，于是索性光着脚在行车道水泥地上走动，突然觉得脚下的水泥地异常的热，停顿了几秒钟，他立刻意识到了问题的症结所在。

原来去年年末下了一场大雪，有些斜度的行车道就显得有点不太安全了。于是他打开了埋在行车道路面下面的加热装置，这个装置是240伏的电压，40安培的电流，耗电量很大。但是滑雪之后他便忘记了关掉它，这才导致每月的电费账单达到2500多块。

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验房师Victor Fan：看灯知屋主

在十多年的验房生涯中，我发现一些有趣的事情，今天和大家分享一下。

多年的职业生涯，练就了我通过看室内灯泡状况就可以大体判断屋主族裔的本领。

对于传统的本地西人，他们室内的灯泡都会保持良好的工作状态，包括厨房、卫生间甚至户外走廊的，可以说是每个灯泡都是好的。一旦发现有灯泡坏掉，他们会马上更换新的。

而我们华人屋主也非常有特点，比如卫生间里的灯，如果有五六盏的话，大概率会有两三个是坏掉的，其它保持工作正常。 我们华人朋友的想法是这样的：灯泡的确是坏了几个，但不是还有几个亮着呢吗？

最有意思的是印度屋主。印度人是我在所有族裔家里见过的对资源最为节俭的族群。屋里的灯光大都是比较昏暗的，尤其是那种让人昏昏欲睡的白炽灯。如果我验房离开某个房间而没有及时关闭这个房间的灯，印度屋主会立刻帮我关上。

记得曾经有一次验房，是印度屋主。餐厅的吊灯造型十分豪华，当我测试吊灯开关的时候，发现吊灯里12个灯泡只有一个是亮的。刚好卖方的印度地产经纪也在场，我于是随意地说了一句：只有一个灯亮。没想到这个地产经纪马上告诉我说灯泡都是好的。接下来他的动作让我惊诧不已，这个身高将近一米九的帅哥走到吊灯前，抬起手将灯泡一一拧紧，灯泡一个个被他点亮了。原来这是有意安排的！

在这里，我还是建议大家节约能源的时候采用折中的办法。既然花钱买了漂亮的灯具，就应该让它全部亮起来。否则对电来说是节省了，但是对灯具来说就造成了浪费。充足而明亮的光线，会让整个房屋的气场和感觉都不一样，这个电费应该舍得花。当我们不在某个区域活动的时候，请尽量将这个区域的灯源关闭以节约能源。

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