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2017年11月12日星期日

基础墙裂缝不可小视

独立屋和联排别墅经过多年的自然沉降,可能会在他们的基础墙foundation wall上面生成一些裂缝。这些裂缝的宽窄、长短和走向有所不同。有些裂缝警示房屋结构出了问题,我们有必要大动干戈对基础墙进行一定规模的修缮, 这就需要请非常专业的基础墙处理公司(花费昂贵),而有些裂缝只需要简单的修补就可以了。

对于那些需要简单修补的基础墙裂缝,如果我们置之不理听之任之,就有可能造成地下室或者crawlspace里面的漏水。
例如这个视频里的地下室漏水,就是由于该独立屋的东南方向基础墙上有几道裂缝。大温哥华地区的风向一般多是东南风,因此独立屋或者townhouse的东南角往往是漏水易发生的薄弱方向。 持续不断的东南风夹带着雨水不断的冲向这几条裂缝,透过裂缝流到地下室。幸好这个地下室还没有装修过,对住户形成不了太大的影响。但对于经过精心装修的地下室,其结果就没那么简单了,墙体、地板都有可能发霉腐烂或者漏水。

因此对基础墙上面的裂缝我们不能太掉以轻心,要根据裂缝的不同情况采取相应的措施。

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2017年3月3日星期五

浴缸和葡萄酒软木塞

这个标题看起来好像是风马牛不相及,但是在我看来却有很深的联系。

在多年的验房工作中,会发现一个特别的现象,就是当房屋长时间不使用的情况下,他的水路系统很容易出现漏水的状况,特别是浴缸, 泡泡浴缸的可能性最大。保险公司也会对长期空置不用的房屋的漏水保险有一些特别的购买限制。 这到底是什么原因呢?



说到这个还要从葡萄酒的瓶塞开始说起。葡萄酒的瓶塞往往都是由软木塞子做成,在放置的时候,葡萄酒瓶子还要倒置倾斜一定的角度以保证软木塞浸泡在葡萄酒液中。

这样存放的目的是由于软木塞有非常多的细小的孔穴,这些孔穴如果没有葡萄酒业的浸润,随着时间的推迟将会变得干燥,开裂,外部的空气就会进入这些细小的毛细空间,最终造成葡萄酒密封的失败和葡萄酒的变质。酒瓶存放时向下倾斜一定的角度可保证葡萄酒业不断的浸润软木塞,使这些细小的空间充满了液体也就防止了空气的进入。

同样的道理,对于长期不使用的房屋,它的水系统特别是下水系统的密封胶部分,会由于长期的失水渐渐变得干燥最后导致开裂。那么水路系统的密封也就失效了,漏水也就是必然的事情了。

所以对于长期不使用的房子,我验房时需要更加的小心,因为他更容易出现问题。

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2016年8月18日星期四

长期不住的房子不可冒然断电断热(2)

许多国内买家并不知道加拿大别墅的一些特点,所以经常会因为一些疏漏,对房子造成严重的损伤。

另一个案例是一年多前发生的,也很说明问题。某天一个经纪打电话来告诉我,两个月前的一个house买家前一天刚刚入住,发现了一楼卫生间天花板有漏水(楼上也是卫生间),冲水马桶上方的天花板墙皮已经脱落。

我要她发来照片,然后跟我现场的照片进行了比对,很明显的看出来,验房当时这个地方是没有任何漏水的。而且经过红外探测仪的检测,也没有任何隐性漏水发生。可以断定,漏水发生在验房之后与新主人入住之前的这段时间。

我又询问了经纪,屋主是什么时候搬走的?得到的答复是屋主已经搬走有二十多天的时间。而那段时间恰恰赶上温哥华几年来最寒冷的冬天。我的心中已经基本有了答案,再次询问,终于得到了证实,屋主在搬走时将所有房间的地热系统全部关掉了。

可以肯定,水管由于低温被冻裂造成了漏水。但是楼上卫生间没有看到任何漏水迹象,这个消息不是什么好消息。因为水管的来源有两个,一个是供水管,也就是卫生间使用的冷热水管,另外一个就是埋在水泥地板里的地热管线。如果是第一种情况,维修相对简单,费用也较低廉。如果是第二种情况,就相对比较费事了。需要用特殊的设备定位漏水的管线,然后再破坏地面的瓷砖,凿开水泥地板进行修补,最后复原。

我在报告里都会特别标明,如果冬季外出,绝不能将供暖系统完全关闭。为了节省能源,可将室温设定在十度到十五度之间,目的就是为了防止这类事件的发生。可惜的是这份报告只有买家看到了,卖家并不知晓也没有类似的常识。

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2016年8月8日星期一

长期不住的房子不可冒然断电断热

许多国内买家并不知道加拿大别墅的一些特点,所以经常会因为一些疏漏,对房子造成严重的损伤。

一个月前一个买家打电话告诉我,他家的地下室被水淹了,希望我过去看一下。我简单询问了几句就知道发生了什么。

这个买家去年十月份的时候找我验房,买下房子之后就回国住了几个月。他走的时候,竟然把家里的电力总闸全部关掉了。在他看来,出门在外时把电关掉是一个更安全的做法,防止电线可能引发的火灾,还可以防止不必要的电力损耗,节省能源。

然而他不知道的是这边的house都有一个基础墙排水系统drain tile system。当地下水上涨(特别是雨季)快要淹到地下室的地板时,这些地下水就会透过小孔流经这个排水系统,最终排到户外或市政府的排污管道里去。由于有些房子的地势比较低,排水系统低于市政府的排污管道,因此需要将这些地下水先汇集到一个储水罐里,再通过一个排水泵sump pump将水排出。


切断电力后排水泵就无法工作,这些不断上涨的地下水就会将地下室淹掉。事后这个买家告诉我,由于是自己主动切断电力,保险公司不予赔偿。整个地下室的实木地板需要重做,损失近2万元。

切断电力,一些安保报警系统也无法正常工作。所以长期不住的房子不可简单的统统切断电力供应。

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2016年8月4日星期四

会说话的门

在房屋交易过程中,卖家为了房屋有一个好的卖相,往往在挂牌前对房屋进行大规模的粉刷或装修。对有些明显的结构缺陷,有些卖家会进行精心的遮蔽和掩饰。这就需要细心的验房师,对各种蛛丝马迹进行甄别,并且还要细心论证。


上周我验的一个房子位于高贵林的一个大斜坡上面。房子年龄大约三十多年,上下两层,里面保养还算正常。不过,房子的坡上端部分(左侧)和坡下端部分(右侧)似乎有些不同,因为我发现室内的地面在坡下端部分(右侧)有明显的倾斜,用一个小瓶子做了个实验如下:

初步分析,整个房屋结构发生了不均匀沉降。不过这个结论还应该在基础墙上找到证据, 因为一般情况下墙根都会露出基础墙的一部分(约6-8英寸的水泥)。查看地基的情况时发现了一个很奇怪的现象,有大量的碎石将地基的中间部分(左右侧交界处)遮蔽住了,量大到我已经无法把它们清理开,因此也无法看到基础墙的情况。


只有大门上方外墙上的裂缝,似乎暗示着什么。但是这种裂缝也不能确定,因为stucco外墙每隔几年都会出现老化的裂缝。

地面倾斜到底是由于铺装地面装饰材料时的施工手艺问题还是结构问题呢?

房子坡下端部分(右侧)一共有四扇门,它们都清晰的给出了回答。分别测试,我将这四扇门都打开45度角,在没有外力影响的情况下,按道理他们应该保持原位不动。然而这四扇门都不由自主的朝一个方向运动,那就是坡下端方向。换句话说,4个门轴都是歪向右边的。倾斜也许不大,肉眼看不出来,但是这些不会言语的门,告诉了我们答案。加上户外基础墙故意堆积的碎石,可以推断此基础墙上应该有比较大的结构裂缝,此房子有明显的沉降发生。

事后,买方经纪告诉我,交易记录显示此房的交易极其频繁,每个买家只持有几个月就会易手。

最终这个买家放弃了这个房子,并对我表达了由衷的谢意。

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2016年7月6日星期三

奇特的门钉

今天在downtown的唐人街验了一套公寓。这个公寓刚刚建成,外墙装饰古香古色。进入大门则是一处荷塘、锦鲤和假山,中国味道十分浓郁。大厅的正门是两扇古香古色的朱漆木门,只是这朱漆木门上的门钉有些怪异,因为上面竟然是横八路、竖十路共80个钉的奇特排法。



门钉的数量和排列,到清朝时期有了明确严格的规定:
皇家建筑,每扇门的门钉是横九路、竖九路,一共是九九81个钉。九是阳数之极,是阳数里最大的,象征帝王最高的地位。王府横七路、竖九路63个;公侯横七路、竖七路49个;官员横五路、竖五路25个;老百姓则一个都没有。当时这个规定是非常严格的,如果乱用轻则牢狱之灾,重则杀头。

唯一一个横八路的门钉是在紫禁城的东华门,它和紫禁城其他三门(午门、神武门、西华门)的横九路竖九路81个钉不同,它是横八路竖九路72个钉(也不是唐人街这个横八路、竖十路的排法)。

原因是因为东华门这个门不太吉利,当年李自成杀入北京后,明朝崇祯皇帝就是从东华门这个门逃跑到煤山(现名景山公园)上吊而亡的,所以这个门在当时人门看来不吉利的象征,阴气太重。

而阳气是奇数,阴气是偶数,于是减少了一列门钉,横八路竖九路72个钉与阴气偶数相吻合。清朝大行皇帝、皇后、皇太后的梓宫均从东华门出紫禁城,所以民间将东华门俗称为“鬼门”。

唐人街这个横八路、竖十路共80个钉的奇特排法应该说有点创意,但没有了章法和传承。

开发商为了满足中国人的胃口,精心打造了中国味道的公寓,值得称赞,只是有些细节还有待考究,需要更精致一些。

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2016年6月8日星期三

房市太火就不验房了吗?

今年温哥华的房屋市场热火朝天几近疯狂。每个待售的房子都有十几个甚至数十个买家争相竞价,房屋检验这一重要步骤已经被抛弃了。

为了买到房子所做的妥协自然无可厚非,但是对验房步骤被抛弃后可能带来的严重后果,也应当有所认识。因为有些问题可能会对屋主的生命或健康造成严重的伤害。
这是我在几个月前验房的案例。这个房子位于高桂林,有二十多年的房龄。整个房间的供暖方式是暖风,由一个风暖锅炉驱动。

刚刚进入房子就感到空气有些异样,我立刻掏出了检验煤气泄漏的仪器对风暖锅炉和热水器了进行测试,没有发现任何漏点。也许是有点过敏吧,我没有在意继续按照步骤进行验房。
过了一个小时,我的喉咙开始有点发干,我意识到这一定是空气出现了问题。果不其然,在稍后例行的供暖出风口空气检测过程中,一氧化碳探测仪的读数令我大吃一惊,13 ppm!也就是,百万分之13的意思。这个读数已经超过了政府规定的安全居住的允许范围,即一氧化碳达到百万分之九(9ppm)的时候,是不能住人的。


这个红颜色的风暖锅炉竟然还是刚刚生产的高效锅炉,但并不是大温地区常见的品牌。如此高的一氧化碳读数证明这个风暖锅炉的核心部件热交换管,出现了一定程度老化或者是质量问题。

而这个风暖锅炉的进风口和出风口的安装也发现了问题。他们被安装在了阳台下的小角落里,通风不好,燃烧后排出的废气无法有效散开,又被进风口吸入了锅炉,造成燃烧不充分,更加剧了一氧化碳的生成。


这样的房屋不经过验房这个步骤没有细心的验房师给你把关,很可能造成屋主和家人一氧化炭中毒甚至危及生命。

房市太火,可以省去交易前的验房。
家人至亲,不能省去交易后的验房!

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2015年12月18日星期五

烧钱的烘干机

这个周末有个饭局。我同学的朋友lee要请我吃饭。
 
两个月前我同学打电话给我,想让我去lee家里看一下。lee住的是高层公寓,但她反映电费很高,而且烘干机总是转个不停,不知道什么原因?
 
带上设备,我直奔她家,这是一个位于metrotown附近的高层公寓,房龄仅仅六七年。一般来说对于这样的高层公寓,两室一厅每个月的电费大约三四十块钱,节省一点的二十多块钱就可以了。lee的电费竟然达到每个月近两百块钱,的确过高了。
 
一进房间就看到客厅里摆放着晾衣架,上面晾着很多衣服。客厅的落地玻璃上面步满了水汽,水汽不断凝结起来流到窗台上。女主人为了防止窗台受损,用长长的布条放在窗根用来吸水。整个房屋湿气很重。
 
我问lee为什么不用烘干机烘干这些衣服,lee告诉我她每次都用烘干机烘干,只是烘干机总是转个不停,一开就要转好几个小时。而且效果不好,拿出来的衣服还是潮潮的,所以只能是先烘干再在客厅里面凉晒。
 
我马上测试了一下烘干机。机体内的加热口温度达到八十摄氏度,没有问题。阳台上的出风管道口也并没有被堵塞。我抽出了烘干机自身的过滤网,一下子惊呆了,上面布满了将近两寸厚的衣物毛絮。罪魁祸首终于找到了!


 
原来lee来自香港,在香港生活的时候,家里请了菲律宾的女佣每日为她打理洗衣服的事情。来到温哥华后没有请女佣,所有这些事情都要事必躬亲。因为很爱干净,她天天都要洗衣物。 但是没有人提醒过她,所以搬到这个公寓后的一年多来 ,她从来没有、也不知道要清理这个过滤网。
 
严重堵塞的过滤网,将极大的降低烘干机抽离湿气的效率,大大的增加了烘干机(特别是智能型)的运行时间,也自然降低了衣物烘干的效果。烘干机非常耗电,一般的烘干机的线路负载设计为30安培x240伏电压,7200瓦(实际功耗比这个数字要小一些)。因此,用电量大幅升高也是必然的了。
 
而那些潮湿的衣物放在客厅里晾晒,又会造成室内空气湿度大幅度升高。寒冷的冬季,由于室内外温差比较大,窗户上的结晶水也会明显增加,流到窗台上又会对窗台甚至墙体造成损伤。
 
可以做个实验,每烘干一次衣服后拉出滤网都可以看到一层衣物毛絮。所以本验房师建议,每次烘干完毕,都请你清理过滤网。这样做的结果,即节能又环保。
 
lee后来告诉我,这两个月来,她每个月的电费已经降到60多元,房间里也干爽了许多,也不用在客厅里晾晒衣服了。