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2012年12月29日星期六

为什么要上屋顶检查?(上)

我验屋有一个原则,就是只要有一点点可能,都要上屋顶检查。也许有读者会说,你们验屋师应该检查屋顶的。但是在实际操作中,你会发现鲜有验屋师会上屋顶检查,原因有几点;

1.验屋师协会给验屋师指定的标准是 :在验屋师认为有可能造成损坏,或者需要专业安全设施,或者使验屋师处于危险状态的情况下,验屋师可以不进行相应的检查项目。

BCIPI STANDARDS OF INSPECTION
The inspector shall NOT perform any task, enter any area, or disturb any existing condition where, in the inspector’s judgment, damage could result, specialized safety equipment is required, or the safety of the inspector is endangered.

例如屋顶坡度太大、太高或表面太滑(特别是雨季中的木瓦),就可能导致危险发生。而老化的木瓦和沥青瓦表面很脆,人走在上面极其容易发生碎裂,从而造成不必要的纠纷。因此说,在这些特定条件下验屋师不上屋顶检查是合理的。
2. 但是这个条款的前提是比较耐人寻味的,即危险与否是以验屋师的判断为准(in the inspector’s judgment),这就为一些责任心不强的验屋师敷衍了事提供了法律支持。在他们的判断中,屋顶坡度都太大、表面太滑。。。。。。所以都不用上屋顶。而房屋是一个动态系统,理论上讲每一天它的状况都在发生变化,如房屋的沉降、所有设备部件和材料的老化等等。这就为那些责任心不强的验屋师敷衍了事提供了理论支持。

对于许多入住后出现的问题,事主很难赢得与验屋师的官司,因为很难找到证据能够证明,问题不是由于老化(验屋后)引起的,比如屋顶漏水、给排水系统漏水等。因此,那些责任心不强的验屋师也就能够心安理得的不上屋顶。

当然,这里面有个特例,对于那些上了年纪的验屋师是不应该苛求的。据我所知,有一位非常认真的老验屋师(讲粤语的住在richmond)是不上屋顶的,他用极其认真的态度和经验最大限度的弥补了这个不足,也是值得信赖的。

3.登高也是需要训练的,许多验屋师缺乏这方面的训练。记得我刚刚到装修队实习的时候,走在屋顶上是非常害怕的。后来装修队接了一个给10层高highrise外墙刷油漆的工作,我的“恐高症”才彻底治好。身上穿着安全带,系好绳索吊上高空。脚下似万丈深渊,身体在空中摇晃着,最开始的一天应该说是哆嗦着,手里还要拿着家伙干活,真是苦不堪言。记得当天有2个印度年轻人来队里试工,一个掉头就走,另一个被吊上去2分钟就死活要下来,落地后长出一口气,脱下安全带也byebye了。3个星期刷高层外墙的工作彻底锻炼了我的胆量,也使我在后来的验屋工作中受益。

以上3点就是许多验屋师不上屋顶检查的原因。必须说明的是,在屋顶坡度太大(>40)、太高或表面太滑(特别是雨季中的木瓦)的情况下,我也无能为力。至于老化易发生碎裂的木瓦和沥青瓦,对于比较清瘦的我从来都不是问题。

那么,不上房顶检查有哪些不足呢?(待续)
http://reliancehomeinspection.com/
http://home803.blogspot.ca/

2012年11月8日星期四

红外成像仪辅助验房真的那么神奇吗?

一个优秀的验房师必须有一颗责任心,才能够在验屋过程中体现为处处细心。而在实际操作过程中,借助必要的高新精密设备是必不可少的,因为人的眼力必定是有限的。

例如红外热成像仪,这个东东价格比较昂贵,在大温地区配备这个设备的验屋师少之又少,而它的能力的确不一般。在验房过程中我曾经遇到这样的情况:门厅的天花板看上去完美无瑕(楼上同一位置是淋浴间),但是用红外热成像仪查看一下,就会发现有隐性漏水。所谓隐性漏水,就是指漏水的水量不足以在下层天花板看出来,加上天花板一般是石膏板材料,有一定的吸水、挥发的功能。而长时间的隐性漏水可能会使楼层间的木结构收到损害,降低强度和性能,还可能产生霉菌等问题。我又登梯子用湿度表再次检测这个位置,证明有水分在天花板内。


红外热成像仪还可以发现墙体内的问题。北美的房子绝大多数是木结构,在外墙的木结构之间应该填充保温棉,等于给房子穿了件棉大衣。而在整套房子的顶层也会铺设保温棉(只有进到阁楼才看得见),以保持室内热量不宜散失。在无法打开墙体和进入阁楼的情况下,常规的验房手段是无法检测保温棉的存在与否的。我曾经查验过一套3层公寓里的一个顶层单元,由于没有通道进入整个公寓的阁楼部分,所以无法知晓保温棉的铺设情况。但是在用红外热成像仪检测其中一间卧室的时候,发现天花的一部分明显不同。这个区域的温度明显偏低,显然,阁楼里的这一小部分区域没有铺设保温棉。如此,此卧室冬天偏冷,取暖的电费会更多。更可怕的是,冬天室内高温高湿,阁楼里因与室外相通温度很低,于是在交接面(天花板室内一侧)就会产生结晶水,俗称墙面流汗。



如果用常规的验房手段绝对不可能发现上面这些问题。所以说,用红外热成像仪辅助验房,可以大幅度地减少买家的风险。当然,配备了红外热成像仪并不意味着就是一个好的验屋师。责任心+爱心体现出来的细心才是优秀验房师必须具备的品质。

2012年10月16日星期二

验房师也说梦的解析

昨夜做了个梦,看到大雨浇透了城市和乡村,也浇透了我住的房子,到处漏雨,最后房子竟然漂了起来。醒来后,觉得有些恐怖。

吃完早饭,赶到surrey去验一个3400尺的新建独立屋。几个小时后才知道此梦不是白做,乃是一个预兆。

事情是这样的:一般在开始验室内部分的时候,我都要把楼上楼下所有的水龙头打开整整半个小时,洗衣机洗碗机也统统运转测试。目的就是要看整个供水系统、排水系统的工作状况。水流大小,有没有漏水,下水堵塞情况都会呈现出来。

今天这个独立屋还有一个按摩浴缸jacuzzi,为了检测它的工作状况,我把浴缸的排水塞闭合,放水。约15分钟后水位达到要求,启动,喷射出的水花甚是强劲。关掉水龙头,旋开排水塞,下面就要看排水情况了。

接下来巡视了一遍所有的水龙头,刚刚来到living room想检测一下壁炉的时候,就听到了背后哗啦啦的水声。心里一惊,赶紧扭头观看,餐厅天花板上的镶嵌式射灯此时竟然变成了一个淋浴喷头。赶紧找来水桶承接这“浴液",几分钟后,餐厅天花板中心的电风扇也开始降下”甘霖“。没有盛水的家什了(新建独立屋),情急之下,拿出冰箱里的储菜盒应急。

而这天花板上面就是那个按摩浴缸。

整整一浴缸的水最后都慢慢流了下来。显然,是浴缸的排水接口或者排水管出现了问题。好在发现及时,没有造成什么大的损失。找专业的维修公司修理一下就可以了。



 
这种情况,我从业多年也见过多次了,但是梦中警示还是第一回。下次再做这样的梦,我要多带几个桶才出门了。

2012年10月10日星期三

为什么要回来写验屋报告?(二)

我之所以坚持在现场验屋结束后还要再花几个小时写报告(不在现场出报告),还有一个重要的原因。

一般来说,对于一个house或townhouse,我至少要拍200-300张照片。每张照片我都要在电脑里仔细查看,花费的时间自然多很多。因为有许多细节在验屋现场由于各种原因可能无法发现,只有安静地在电脑前一张一张仔细查看,才能不漏掉蛛丝马迹。

而往往这些蛛丝马迹会揭示非常重要的信息,有些可直接影响到买家的决策。

例如,阁楼是非常重要的验屋项目,只有进入阁楼才可以检查:保温棉的材料和厚度、vaper barrior 的铺设、阁楼通风情况、各种管道的铺设、屋瓦是否漏水、动物活动状况以及roof结构。有时候现场提供的条件非常有限,只能探头观察而无法走入。我记得几个月前在温西验了一套比较破旧的house。在检验阁楼的时候发现阁楼入口(hatch)只能打开一点缝隙,可能是不合理的管路铺设堵住了hatch。我只好把相机伸到那里拍了几张照片。

随后给客人用电脑演示这些照片的时候,只告知了保温棉的厚度不足的问题。回来后趴在电脑前写报告,一张一张仔细查看,才发现在一张阁楼照片的左下角,有早已被淘汰的旧电线knob&tube,如果不放大照片很难发现。

而这个早已被淘汰的旧电线很可能会影响到房屋保险的购买。

这种电线是上个世纪50-60年代的产品,到现在都已经老化而形成火灾隐患。因此保险公司大都拒绝给这样的房屋上保险,除非屋主请人更新这些老旧电线(更新可能要花费三五千元以上)。

有些保险公司干脆寄来文件,其中有一项:是否铺设旧电路knob&tube。如果买家肯定,则买不到保险。如果否定,没问题保险可以买到。但是一旦有了火灾,保险公司一查,就会把责任推到买家身上。买家将得不到一分钱的赔付。

所以,这是我为什么要回来写验屋报告的原因。

“认真、负责、细心”是每个验房师的招牌和口号,但是真正做到这点是需要实打实地花费时间的。

2012年10月9日星期二

为什么要回来写验屋报告?(一)

经常有顾客打电话问我一个问题,为什么不能像大多数验屋师一样现场出报告?

在这里,我想给买家一个忠告,不要把条件去除日定在验屋那一天,至少给验屋师、也给自己一两天时间,考虑这个也许是一生最大投资的项目。

我当然想现场出具报告,在那些打印好的表格上划勾即可,省时省力。验屋完毕就可以彻底收工,何苦还要回家再花2-4小时写报告?但是,作为一个认真负责的验屋师,我无法达到那种"境界"。

有两个原因:

1。这个报告的目的是什么?

这份验屋报告的目的是要向买家阐述物业的各个系统的运转情况、问题和一些必要信息。其实,他还有一个非常非常重要的目的,就是与卖家沟通,进行协商维修、价格谈判的重要工具。

那些打印表格报告上出现的都是英文的专业术语,不要说是英语最为第二语言的移民,就是对本地西人,都常常是不知所云。就像你在国内买保险时拿到的保险单,上面每个字你都认识,可是你根本看不明白,因为全是专业术语,目的就是要让你看不明白!

如果拿着这样一份报告,又没有任何图片辅助,买家和卖家又都是非专业人士,如何交流?如何进行协商维修以及价格谈判?例如,在阁楼里(很难进入)发现水迹、排风管破裂等等问题。如果屋主告诉买家刚翻新的屋顶并表示质疑这份报告,买家如何能底气十足的协商维修以及价格谈判?只有带有图片的报告才能帮助买家。



所以,我要在验屋结束后花几个小时写报告,最后呈现给买家的是一份图文并茂的文件,在图片上还会用红色箭头指示问题的具体位置。这样的报告才会给买卖双方的沟通带来便利,才会在价格谈判上占得先机。显然,现场紧张的验屋进程不可能有时间做到这一点。

2012年9月22日星期六

墙上的梦


前几日到一个西人家里验房,是一栋几十年前的木头别墅,古香古色,甚是有味道。挥汗如雨之间,惊鸿一瞥,如饮甘霖。木墙上一张陈旧的post,一个西方老人几十年的梦。细看那墙上的女人,确实美艳婀娜,难怪几十年后的今天,依旧让一代人无法忘怀。

贴上做个纪念。想一想,当我们老了时,什么能够贴在墙上、流连在心间。

2012年9月11日星期二

神奇的洗澡水

下午接到一个电话,约好周末验房。此人张口便说他是汤先生的朋友,是汤先生介绍他打电话来。

说起这位汤先生,便使我想起了那神奇的洗澡水。事情是这样的,大约一年前,我接了一个验屋的单子。这是个townhouse,位于richmond的  general currie Road。我依照平日的验屋流程仔细检查。当我检查客厅洗手间的时候,发现了一个奇怪的现象。洗澡水冷水管出水正常,可是热水管出水却是温热的,这样的温度洗澡绝对是不够的。连续放了几分钟后,热水出水始终是温的。

一开始,我想也许是hot water tank的问题:
1.温度设定过低
2.刚刚消耗大量热水,暂时导致无足够热水供应。
可是,我随手拧开4尺外的洗手池热水开关,却发现它的热水温度十分正常,温度在摄氏48度左右。

看来是热水阀的问题。在faucet转向热水管时,冷水管路没有完全闭合,导致热水温度上不来(原理如图)。买家当时刚好到达,我便告诉他这个情况,并且胸有成竹的告诉他,这个毛病绝大部分验屋师是发现不了的。

并非我夸口,因为许多验屋师只看有没有水出来,至于热水管的出水温度是否达到洗澡的热度,就靠买家的运气了。

买家汤先生立刻告诉卖方经纪,而卖家的经纪是个和蔼的西人老妇。她开始觉得有点吃惊,在亲自验证后告诉汤先生,这套房已经有2个验屋师在几天前验过(当然是别的买家雇的),都没有发现这个问题。除了赞美了我几句,还特意多要了几张我的名片,说是要介绍给她的同行。

第二天,汤先生特意打来电话表示感谢,还告诉我卖家最开始表示不知情,然后立刻答应修理(在其他修理项目上却尽量推三阻四)。显然,卖家是在故意隐瞒这个缺陷。

细心,一直是我奉行的验屋准则。它是建筑在责任心和爱心的基础上的。这个热水管的问题如果查不出来,买家就要花至少几百元钱找人修理,费时费力。

此后,这位买家汤先生陆续介绍了几位朋友找我验屋。可见,最好的广告是朋友间的口口相传。



2012年8月31日星期五

找不到gas漏点的原因

昨天接到一个电话,这个顾客去年在温西买了3个house,装修后再卖出。印象中这3套房子都很破旧,在验这3套房子的时候,我是吃了一些苦头的。最深刻的是位于26街年龄100年的房子,浓重的霉味让我1个多星期都不舒服。

所以,当这位买家报给我具体地址后,我只看了一下去年验屋时拍的一张外观照,就闻到了久别的霉味(不是美味)。

买家告诉我,当时的验屋报告显示热水炉hot water tank有gas泄漏。后来,他找了专人来修,被告知没有泄露发现,于是觉得可能是我的验屋疏忽,也就没有在意。可是自己住了一段时间,总感到不舒服。于是又分别请了个验屋师和专业人员来检查,仪表检查和古老的肥皂水检查法都用上了,就是没有发现gas泄漏。

然而现在的租客也反映有时会闻到gas,为了彻底放心,他再次找到我。这种事情,每年我都会遇到2-3次。匆匆看了一下以前的验屋报告,当时的照片显示漏点就在hot water tank的thomstat 处。

带上设备,即刻赶往西区,到达目的地后直奔地下室的combustion room。尽管还有一些霉味,但仔细一闻,便已心中有数。拿出专门测试gas的仪表测试,立刻鸣叫警示,漏点还是在thomstat 处。我让买家俯下身子到此处闻一闻,他终于不在彷徨,也算彻底放下了心。

2位专业修理工加一位验屋师都测不到gas泄漏。我无言,他也无言。于是建议他拍一下视频,年轻的买家旋即拿出iphone拍下了仪表鸣叫警示的细节。

现在的租客告诉我,那位验屋师也用了和我类似的专业设备(比我的大一些)。

我想,这个事情的发生有2个方面的原因:

1.设备。 北美非常重视的是设备的专业性,就拿验屋这个行业来说,对于可燃烧气体,有专门测gas(主要成分是甲烷CH4)的仪器,也有专门测一氧化碳co的仪器。这两个设备都价格不菲。近两年,专业仪表市场涌现了许多国产的多功能仪器仪表,价格低廉,功能也“强大”得一塌糊涂,号称可以测所有的可燃气体含量。不知那位验屋师用的是不是这一款?再比如,验屋师经常要用到一种可以测浴室瓷砖背部水分的专业湿度表,价格在500元左右。而有国产的比他功能“强大”许多的湿度表,ebay的价格只有70-80元左右,却号称可以测量瓷砖、水泥、石膏、木材、陶瓷、石棉等几十个种类。我曾经好奇地在淘宝上搜索这款神奇的湿度表,竟然发现它本来是用来测小麦水分含量的。然而,这样的小麦水分湿度表已经配备在一些温哥华的验屋师身上。

我不敢拿买家的健康和安全开玩笑,也不敢拿买家可能是毕生的投资来开玩笑,所以老老实实买那些传统的经典设备。

2.责任心。每个验屋师都说自己是最负责任的,包括我自己。如何判断选择,对于没有验屋经历或者经验的买家的确是个难题。就拿这个gas泄漏的问题来说,验屋师只要细心地在combustion room里多站一两分钟,就会闻到味道。找漏点则需要更细心,因为许多漏点是间歇性的,前几秒没有,过几秒就会被仪器测到。显然,对于一个2-3个小时就能现场出报告然后赶场去下一家的验屋师,做到这些是困难的。

真心希望他能找到一位真正负责的修理人员。