温哥华验屋师,温哥华 验屋师,溫哥華驗房師,溫哥華 驗房師,溫哥華验屋,溫哥華 验屋,溫哥華验房,溫哥華 验房,验房师,驗屋師,验房,驗屋,红外成像

温哥华验屋师,温哥华 验屋师,溫哥華驗房師,溫哥華 驗房師,溫哥華验屋,溫哥華 验屋,溫哥華验房,溫哥華 验房,验房师,驗屋師,验房,驗屋,红外成像

2013年4月15日星期一

夺人性命的壁炉

上周在coquitlam高贵林 SPENCE AVE 验了一套独立屋,发现了一个可能会夺人性命的壁炉,直到今天回想起来都心有余悸。

按照习惯,我先从户外和屋顶开始。登上屋顶,发现烟囱出口已被封死。这也很常见,许多屋主弃用壁炉或改用直排式的新式gas壁炉,于是将老烟囱封死。

过了2个多小时,当查验到室内的时候发现了正在工作的2个gas壁炉,而楼上楼下的这2个壁炉都不是直排式,也就是说它们都需要将燃烧的废气从烟囱排出。而烟囱已经被封死了!原因很可能是上任屋主封了烟囱,而现在的屋主并不知道,只是改装成了常规gas壁炉并开始使用。

当时我真是被惊住了,也庆幸屋主尚还健在。这是十分危险的,这种情况非常容易造成不充分燃烧从而导致一氧化碳的生成和回灌。居者很有可能一氧化碳中毒,严重的甚至导致死亡。

 
 


为了再次确认,我走到户外查验并重新爬上屋顶,拍了更清楚的照片。

由此也可以知道验屋师这个行当的艰辛。上屋顶是十分危险的,可是不上屋顶(有时客观条件限制无法登顶),如此凶险的情况就无法查验和排除,后果简直不堪想象。。。。。。几百元的的验屋费和验屋师要背负的重大责任实在不成正比。

不管怎么样,还是那句话,除非坡度過大、極滑,只要有一点可能,我均上屋頂檢驗,为的是我心中的那个信念:责任心+爱心 才会细心!

2013年3月15日星期五

一半是海水,一半是火焰

昨日在burnaby验了一套独立屋,问题不多。只是在主卧查验地热时,发现了一个比较有意思的事情,主卧的地热管只铺设了一半,在红外热成像仪的照射下,简直可以说“一半是海水,一半是火焰”。

问题卧室(主卧)地热管线的红外成像图

过道hallway地热管线的红外成像图

客人卧室地热管线的红外成像图

原因可能有2个。一个是另一半的地热管线有故障,无法正常工作,例如管道里有空气或区域阀门有问题等等。另一个可能是施工过程中的偷工减料。住在这样的卧室里,冬季取暖的效果肯定要差一些。

2013年3月1日星期五

我的照妖镜

几天前在deerlake旁边验了一个秀色可餐的house,面积很大,算是个豪宅。本以为整个验屋过程会相对顺利,没想到却是问题多多。

其中2个重要的隐性漏水问题都被我的德国红外热成像仪发现出来,买卖双方都感叹它的威力巨大。

一个是2楼的立式淋浴房,放水30分钟后没有在楼下的天花板上看到任何痕迹。买家特意告诉我,原来这里曾有水迹。看来已被卖家油漆粉饰过了(卖家的解释是小孩偶然的一次玩水所致)。 请出“照妖镜",立刻现形。再用非侵入式濕度測量儀检测,立刻鸣叫报警。



另一个是卧室的窗边,墙面整洁干净,肉眼看不出任何问题。红外热成像仪的照射下,赫然发现有一圆形区域异样(温度偏低),用非侵入式濕度測量儀检测,立刻鸣叫报警。于是跑到屋外查看,对应的位置是落水管和浇花水管的所在。极有可能是墙体里的浇花水管冻裂形成的pin hole造成。再此,也提醒大家,入冬前请关闭户外水龙头在室内的控制阀门,并且排空户外水龙头内的剩余水份。以防冻裂水龙头或水管造成漏水。

 

2013年2月27日星期三

CAHPI 主席的验屋师 克里斯-斯托克代尔 被起诉马虎失职,给客户造成重大损失

选房买房是家庭生活中的重大事件,由于涉及大笔开支和长久的日常家居环境,人们在作出-最后决定前总是慎之又慎。据 CBC 近日披露的一项调查,尽管BC省府于2009年颁布法律,要求所有的验屋师必须持营业-执照,但是仍发现如果因验屋师疏漏导致买家损失,买家实际上很难获得赔偿。

陷入购房验屋纠纷而苦恼不已的丹顿,与其他遇到同类问题的买家发现,如果验屋师失职,-未能发现房屋的明显缺陷,他们几乎没有追索权。如果向验屋师协会投诉,验房师的执照虽-然可能会被吊销一周,但赔偿问题只有法院才能做出裁决。

丹顿在温东花费75万元购买住处前聘用了一名验屋师,验屋师的报告显示房屋没有结构问-题。然而,丹顿发现这是一场噩梦,她只是想有一个住处,从来没想过要去修理屋顶。丹顿-说验屋师有执照,有错漏保险,并不意味着买家能得到什么保障。

丹顿已向法院提交了民事诉讼,起诉验屋师里斯-斯托克代尔,他是加拿大房屋和物业验-房师卑诗协会 CAHPI(BC)主席。http://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/buyers-left-with-big-bills-when-home-inspectors-miss-defects-1.1330879

她说当斯托克代尔检查一层高的屋顶时没有使用梯子爬到屋顶里检查,而是使用望远镜,也-没有使用专门的工具来发现任何可能存在的烂木头。

丹顿说,当她的租客搬离地下室时,她发现一些结构框架的木头已经腐烂,墙壁潮湿柔软,-地基上部的木头腐烂,已经摇摇欲坠。

她抱怨说,其雇请的验屋师甚至没有进到车棚里,在那里验屋师肯定会看到支撑起居室之角-的横梁都烂掉了。"我下楼去刷油漆,摸到墙上,能感觉到墙是湿的、不坚实的-,窗台上的木头都腐烂了,木屑纷纷掉落下来。" 在她看来,验屋师理所当然还应该检查屋顶,还应进一步检查腐烂之处是否经得起敲击刺戮-,还应该确保窗户、设备和暖炉都能正常发挥功能。
在诉讼中,她表示就职于温馨家园验屋公司的斯托克代尔听到投诉后,来到她家,并提出退-还给她 565 元的验屋费。不过这显然不能弥补丹顿的损失。丹顿已经借了 4 万元,还需要另外 10 万元来修理房间。目前丹顿正在等待另一名验屋师的报告,需要在法官审理她的案子前提交-法院。

斯托克代尔在回应这项民事诉讼时,否认自己和公司在检查和出具报告过程中有疏忽,并说-验屋和验屋报告并不等同于质量保证或担保政策。

加拿大房屋和物业验房师卑诗协会 CAHPI 高级总监巴登说,很少有验屋师因工作错误而被判有罪的。不过她表示协会在密切关注丹顿-一案。巴登说,验屋是一种目视检查。如果可能的话,验屋师应检查屋顶,如果结构有腐烂-现象,应该捅一捅就可以发现问题,如果发现验屋师有疏漏,可向验屋师协会投诉。

巴登承认,尽管 CAHPI 有投诉审查制度,不过验屋师协会不会提供赔偿,只有法庭可以做出赔偿裁决。但是聘请律-师是一笔昂贵的费用,找到另一个验屋师作证也不容易,如果获得赔偿可能需要几年的时间-,如果向小额法庭提出诉讼,赔偿上限为25,000元。

2013年1月14日星期一

转贴:家居装修切忌忽略健康

韩长勇

常听说装修会有污染,污染有多严重?
答:我看过一份报道,美国《美国流行病学杂志》指出,装修污染让孕妇生出患有心脏疾病孩子的可能增加了3倍。还有一项针对患白血病儿童的调查也显示,有80%以上的患者在新装修的房子中住过。装修可能引起的疾病还包括呼吸道疾病、皮肤疾病、血液疾病、中枢神经疾病,以及头痛、眩晕、恶心、眼痛、鼻炎,皮肤类疾病等很多种。

听你介绍,儿童受装修污染的危害好像更严重是吧?
答:是的,和任何其他疾病一样,其发病原因都包括内因和外因,内因指的是自身的身体素质,外因即是外部环境,如空气污染等。同样是空气污染,身体强壮、免疫力强的人就能抵抗病菌的侵入。儿童、老人、体弱多病的人就会容易得病。

是什么污染造成的呢?
答:一些建筑、装饰材料会产生有害气体和电离辐射。有害气体种类很多,其中对人体危害最大、最常见的主要有甲醛、苯、氡、氨等污染物。这些有害气体主要由水泥、板材、胶水、涂料、油漆等材料释放出来。电离辐射主要来自地板如花岗石、大理石类物质。甲醛和苯类物质如苯乙烯都是国际卫生组织确认的致癌物质,具有放射性的氡气会导致白血病。

装饰材料中为什么会含有这些污染呢?
答:现代家具大量使用人造板材,在人造板材、地板革、涂料等装饰材料中会使用甲醛,甲醛是具有强烈刺激气味的气体,其水溶液就是防腐剂“福尔马林”,可以防止腐烂。人造板材所用的胶粘剂就大量含有甲醇,遇热、遇潮就会大量释放甲醛。这种气体刺激呼吸器官,大量吸入会出现胸闷、气短、咳嗽、鼻塞、过敏、哮喘等症状。
苯是无色液体,甲苯、二甲苯常常在油漆、涂料和防水材料中使用。甲苯、二甲苯可导致中枢神经系统麻痹,头晕、头痛、恶心、胸闷、乏力、意识模糊失眠、精神萎靡、记忆力减退等中毒现象;孕妇过多接触这类物质,可导致胎儿生理缺陷或先天性畸形。
天然石材、瓷砖、水泥会释放一种无色无味的气体——氡气,这是自然界惟一具有放射性的气体。氡的放射性会对呼吸系统造成辐射损伤,诱发肺癌等呼吸系统癌症。还会影响人的神经系统,使人精神不振,昏昏欲睡。还会对人体的造血器官、神经系统、生殖系统、消化系统造成损伤。

不是说国家都有健康标准,现在的建筑材料都符合标准吗?
答:标准是有,但标准只是尽可能地把有害物质一步步地减少,但还不可能减少到零,现代科技还达不到这种水平。如果按零标准要求,就没有可以使用的材料了。到目前为止,医学界和科学界对室内装修所产生的有害物质还没有完全掌握,权威部门每年都会公布一些新发现并确认危害健康的化学物质,所以,有害物质可谓防不胜防。不过,我们买材料都从大型的连锁店购买,比如HomeDepot、Rona等,他们的采购系统比较严格,质量可以得到有效控制。
看来装修就好想吃肉,很多人呼吁人们少吃肉,吃肉太多有害健康,可很多人就是离不开肉。

答:是的,这世界上没有十全十美的东西,在你得到某件东西的时候,就会失去另一件东西。就看你选择哪一种了。现在的很多材料都是在单项检测的时候符合标准,可一旦把各种材料堆积起来,就会超标。而且装修的豪华程度与装修污染程度成正比。有这样一个有趣的例子:一个有钱人家,主卧室装饰得富丽堂皇,所有家具,包括一些小饰品也都非常讲究,可一检测,这些卧室的空气污染都严重超标。而装修非常简单,也没有其他任何装饰物的小房间各项指标都低于相关标准。由此可见,装修越豪华、看上去越漂亮,产生污染的可能性就越大。你要想完全没有污染,就只好去住茅草棚了。
这真是一个两难的选择,生活中很多事情都是这样。

答:就像手机、冰箱、微波炉等许多电器一样,有辐射,但你不得不使用它们。如果你想完全没有辐射,就只好完全不要使用它们。材料和家具有污染,但也不是不可以使用,放置一段时间后,气体就会消散,污染就会慢慢减除,所以,关键要做好三件事:第一:买环保材料,不要图便宜买次等材料;第二:装修时要做环保考量,要有环保处理;第三:装修完后放置3个月,尽量通风,然后找专业的检测部门上门检测有害物质的含量,确认达标后再住进去。这样看来,装修季节宜选在春、夏、秋天比较好,装修完后可以开窗通风。要是在冬天装修,装修完后开窗太冷,暖气不断工作,造成浪费;如果不开窗,有害气体散发不出去,新房变成了个毒气室。

下面请你谈谈环保材料的选择。首先,在选择地板的时候有哪些技巧?
答:地板不要使用单一一种材料。地板一般有人造板、复合板等多种类型,单一使用有可能导致某一种有害物质超标。最好选择天然板材,比较环保,但实木地板用油漆刷过,油漆就含苯污染,也存在一定污染;复合地板含甲醛,单一使用这一种甲醛就容易超标了。因此,建议各种建筑材料搭配使用,搭配使用对健康最有利。人工合成板材要尽量选择气味小的,一般气味小的往往甲醛含量比较小,另外还要注意通风,这样对人体的危害就会大大降低,甚至可以降到微不足道的程度。

怎样选择石材?
答:在家庭装修中,应该慎重选用石材,最好不要在卧室大面积使用石材。实在选用石材的时候,要注意选择放射性产品检验合格的石材。

厨房装修有什么要注意的?
答:厨房装修材料要选择防火、防水材料。厨房台面尽量少用花岗岩。花岗岩豪华,但花岗岩有辐射,你要是喜欢用天然石材做台面的话,最好用大理石。现在家家都有冰箱,冰箱工作时是高磁场所在地。冰箱运作时,后侧方或下方的散热管线释放的磁场高出前方几十甚至几百倍。此外,冰箱的散热管灰尘太多也会对电磁辐射有影响,灰尘越多电磁辐射就越大。电磁波的穿透力极强,透过体表深入深层组织和器官。因此,冰箱要放在厨房人不经常逗留的场所;尽量避免在冰箱工作时靠近它或者存取食物;要经常用吸尘器把散热管上的灰尘吸掉。

卫生间有什么要注意的吗?
答:卫生间最好选用能抗菌、抗霉变、防滑的瓷砖;天花板受水蒸气影响,最易发霉,应选用防水耐热的材料。洗面盆下面一定要安装返水弯,可防止下水道异味、细菌、病毒、蟑螂等侵入。北美的卫生间与中国有很大的不同,中国大部分是水泥结构,而这里是木质结构。中国的卫生间要做24小时密闭防水处理;而北美的卫生间是没有防水处理的,也没有地漏,因此使用卫生间时不要把水洒在地面,有水要马上擦掉,洗完澡之后最好要开排气扇15分钟以上,否则湿气过大容易生霉菌。卫生间有很多地方需要用防水胶做软连接处理,建议每年更新防水胶,防止防水胶与化学物质反应后生霉菌。

一些家庭喜欢贴壁纸,壁纸也有污染吗?
答:壁纸本身,以及贴壁纸时所用的壁纸胶等基层处理材料也含有害物质,可向室内释放有机物,如甲醛、氯乙烯、苯、甲苯、二甲苯、乙苯等,购买时最好从大型连锁店购买。

布艺材料也是人们大量使用的,有没有什么注意的地方?
答:像窗帘、桌布、沙发套、门帘、地毯等,很多人买回后就直接使用,这是不对的。装饰布在生产过程中,常会加入人造树脂、染料、整理剂等,其中含有甲醛。特别是深色布料,以及经抗皱、柔软等特殊处理的布料,甲醛含量更大。使用的即使是环保材料,在进入现场后最好还是能对材料进行直接治污处理。因此,新买的布艺材料最好先在清水中浸泡,以减少残留在上面的甲醛。选购时,不要买有刺鼻异味的,颜色越浅越安全。”

装修污染除了来自装饰材料,还有其他什么东西会产生污染?
答:还有家具。很多人以为家具没有污染,实际上家具污染更严重,如橱柜、沙发、桌椅、床品等。在北美装修和在中国有很大的不同。一般来讲,在中国,材料分高、中、低档;但在北美,基础家装材料都是由大型公司生产,如木材、灰板、油漆、水泥等,他们的的质量都是符合标准的。但是家具类生产公司良莠不齐,差别较大。现在在北美我认为家具比装修污染更严重。

在选择家具的时候有什么要注意的?
答:最好的办法就是闻闻有没有强烈的刺激性气味,如果味道刺鼻、刺眼,就说明有害气体释放量较高。家具要根据屋子的面积来摆放,切忌小小屋子堆满家具,这样很容易造成污染超标。个人认为在家具方面更应该注意选购有质量保证的

你说装修完后要3个月以后再搬进去。如果有人想尽快搬进去,有没有什么快速排除有害物质的办法?
答:如你急着要住新房,最好也要等1个月以上。当然,你要马上搬进去,别人也没法阻拦。这段时间要天天开窗通风,也可以放一些植物、废茶叶袋等吸收有害气体。如果家中有身体比较敏感的,可以请专业人员进行相关方面的检测。
总的来说,装修的首要目标应该是健康,然后才是美观与舒适。首先,买材料要买公司信誉比较好的,尤其是家具;第二,装修完后要注意通风;第三,温哥华空气湿度比较大,要注意防潮,防止霉菌的生长。

2013年1月3日星期四

为什么要上屋顶检查?(下)

在屋顶上面,经常能发现许多非常重要的问题。
 
 
这个house屋脊的粘土瓦已经破损,里面的木结构直接接触外面的空气和雨水。受到雨水侵蚀的木结构屋顶会加速腐蚀,导致霉菌生长、强度降低;小动物也会爬进去做窝,对结构和电路系统造成破坏。严重的漏水也会指日可待。


这个house的沥青屋瓦铺设错误。每一片沥青瓦的顶部(外侧)和底部(内侧)都涂有一层焦油,如此,当上一层沥青瓦的底部叠压在下一层沥青瓦的顶部的时候,2部分焦油在太阳光的照射下就会融化并粘在一起。正确的铺设就会使整个沥青瓦连在一起,否则,一阵大风就可能把屋瓦吹散,就像这个独立屋一样。

 
还有一些问题,看似不大,后果却可能很严重。

这是在一个新建成的house的屋脊上看到的。通常,在屋脊上最后铺设的一块沥青瓦需要用几个钉子固定,俗称收口。而这几个钉子(包括其他屋瓦上的钉子)都要打上防水胶(即caulking),否则,阁楼迟早会漏水并最终殃及顶楼天花板。由于施工人员的疏忽,屋瓦钉子忘了打防水胶的问题,经常会在新建的房顶上遇到,这也是为什么新房子更需要验屋的原因。

也许有坚持不上屋顶的同行会说,在阁楼里检查就可以发现漏水的问题。但我要告诉大家,这些钉子引发的漏水有可能很快出现,也有可能在1-2年后出现。

仅在阁楼里检查,如果在雨季验房、该钉子已经引发漏水的情况下,一个非常细心的验屋师在漆黑的阁楼里、猫着腰发现这个只有几个平方英寸的漏水点已实属不易(如下图);那么如果在它还没有形成漏水、或者在非雨季的时节验房,如何能发现这个问题?



http://reliancehomeinspection.com/
http://home803.blogspot.ca/