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2016年8月18日星期四

长期不住的房子不可冒然断电断热(2)

许多国内买家并不知道加拿大别墅的一些特点,所以经常会因为一些疏漏,对房子造成严重的损伤。

另一个案例是一年多前发生的,也很说明问题。某天一个经纪打电话来告诉我,两个月前的一个house买家前一天刚刚入住,发现了一楼卫生间天花板有漏水(楼上也是卫生间),冲水马桶上方的天花板墙皮已经脱落。

我要她发来照片,然后跟我现场的照片进行了比对,很明显的看出来,验房当时这个地方是没有任何漏水的。而且经过红外探测仪的检测,也没有任何隐性漏水发生。可以断定,漏水发生在验房之后与新主人入住之前的这段时间。

我又询问了经纪,屋主是什么时候搬走的?得到的答复是屋主已经搬走有二十多天的时间。而那段时间恰恰赶上温哥华几年来最寒冷的冬天。我的心中已经基本有了答案,再次询问,终于得到了证实,屋主在搬走时将所有房间的地热系统全部关掉了。

可以肯定,水管由于低温被冻裂造成了漏水。但是楼上卫生间没有看到任何漏水迹象,这个消息不是什么好消息。因为水管的来源有两个,一个是供水管,也就是卫生间使用的冷热水管,另外一个就是埋在水泥地板里的地热管线。如果是第一种情况,维修相对简单,费用也较低廉。如果是第二种情况,就相对比较费事了。需要用特殊的设备定位漏水的管线,然后再破坏地面的瓷砖,凿开水泥地板进行修补,最后复原。

我在报告里都会特别标明,如果冬季外出,绝不能将供暖系统完全关闭。为了节省能源,可将室温设定在十度到十五度之间,目的就是为了防止这类事件的发生。可惜的是这份报告只有买家看到了,卖家并不知晓也没有类似的常识。

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2016年8月8日星期一

长期不住的房子不可冒然断电断热

许多国内买家并不知道加拿大别墅的一些特点,所以经常会因为一些疏漏,对房子造成严重的损伤。

一个月前一个买家打电话告诉我,他家的地下室被水淹了,希望我过去看一下。我简单询问了几句就知道发生了什么。

这个买家去年十月份的时候找我验房,买下房子之后就回国住了几个月。他走的时候,竟然把家里的电力总闸全部关掉了。在他看来,出门在外时把电关掉是一个更安全的做法,防止电线可能引发的火灾,还可以防止不必要的电力损耗,节省能源。

然而他不知道的是这边的house都有一个基础墙排水系统drain tile system。当地下水上涨(特别是雨季)快要淹到地下室的地板时,这些地下水就会透过小孔流经这个排水系统,最终排到户外或市政府的排污管道里去。由于有些房子的地势比较低,排水系统低于市政府的排污管道,因此需要将这些地下水先汇集到一个储水罐里,再通过一个排水泵sump pump将水排出。


切断电力后排水泵就无法工作,这些不断上涨的地下水就会将地下室淹掉。事后这个买家告诉我,由于是自己主动切断电力,保险公司不予赔偿。整个地下室的实木地板需要重做,损失近2万元。

切断电力,一些安保报警系统也无法正常工作。所以长期不住的房子不可简单的统统切断电力供应。

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2016年8月4日星期四

会说话的门

在房屋交易过程中,卖家为了房屋有一个好的卖相,往往在挂牌前对房屋进行大规模的粉刷或装修。对有些明显的结构缺陷,有些卖家会进行精心的遮蔽和掩饰。这就需要细心的验房师,对各种蛛丝马迹进行甄别,并且还要细心论证。


上周我验的一个房子位于高贵林的一个大斜坡上面。房子年龄大约三十多年,上下两层,里面保养还算正常。不过,房子的坡上端部分(左侧)和坡下端部分(右侧)似乎有些不同,因为我发现室内的地面在坡下端部分(右侧)有明显的倾斜,用一个小瓶子做了个实验如下:

初步分析,整个房屋结构发生了不均匀沉降。不过这个结论还应该在基础墙上找到证据, 因为一般情况下墙根都会露出基础墙的一部分(约6-8英寸的水泥)。查看地基的情况时发现了一个很奇怪的现象,有大量的碎石将地基的中间部分(左右侧交界处)遮蔽住了,量大到我已经无法把它们清理开,因此也无法看到基础墙的情况。


只有大门上方外墙上的裂缝,似乎暗示着什么。但是这种裂缝也不能确定,因为stucco外墙每隔几年都会出现老化的裂缝。

地面倾斜到底是由于铺装地面装饰材料时的施工手艺问题还是结构问题呢?

房子坡下端部分(右侧)一共有四扇门,它们都清晰的给出了回答。分别测试,我将这四扇门都打开45度角,在没有外力影响的情况下,按道理他们应该保持原位不动。然而这四扇门都不由自主的朝一个方向运动,那就是坡下端方向。换句话说,4个门轴都是歪向右边的。倾斜也许不大,肉眼看不出来,但是这些不会言语的门,告诉了我们答案。加上户外基础墙故意堆积的碎石,可以推断此基础墙上应该有比较大的结构裂缝,此房子有明显的沉降发生。

事后,买方经纪告诉我,交易记录显示此房的交易极其频繁,每个买家只持有几个月就会易手。

最终这个买家放弃了这个房子,并对我表达了由衷的谢意。

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