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2018年4月20日星期五

老移民也可能犯的低级错误4 浴室防水和地漏

加拿大的卫生间和国内的卫生间设计有明显的不同,最大的不同是没有地漏,也没有防水层。这一点常常让新移民感到惊讶和不适。

因此我们在浴盆洗澡的时候,一定要把浴帘儿放下并收底进浴盆,以防止洗澡水喷溅到浴池外的地面,进而流到楼下的天花板上。



朋友的外甥女儿从国内来温哥华度假,在她家的客房套间里洗澡。洗完澡后,楼下的饭厅天花板便看到了水迹。

原来,她洗澡时浴帘儿并没有收底进浴盆,只是搭在浴盆边。  小女孩还觉得委屈,因为她在国内洗澡都是这样子,洗完澡还要用水龙头冲洗卫生间的地面,因为有地漏。幸亏及时发现了漏水,否则楼下的饭厅不知要成什么样子!

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2018年4月5日星期四

老移民也可能犯的低级错误3 浴室GFCI漏电保护插座

加拿大的建筑规范要求卫生间的电源插座必须具有断电保护功能,也就是GFCI类型的插座。当人使用电器(例如电吹风等)的时候,如果发生触电、漏电的现象,这个具有断电保护功能的插座必须立刻自行断电,以保护人体免受致命的触电伤害。

一个住房可能有好几个卫生间,因此这个断电保护装置有可能分别位于各个卫生间,或者由位于某一个卫生间的某个GFCI插座统一控制,也可由总电力箱中具有GFCI功能的某个气动开关统一控制。

这个GFCI插座或者气动开关都有一个reset复原键和test测试键。当某个卫生间发生状况,这个test键弹起,电路切断。如果要回复电力,只要按下Reset复原键即可。



我的一个朋友租住在一个独立屋的出租单元里,有一次聊天,他向我抱怨卫生间的插座总是没电,通知房东,房东也不知道哪里坏了。我让他看看这个插座有没有reset键,回复没有。我可以确定他这个卫生间的电源是由另外某个卫生间的断电保护装置统一控制的,因此需要房东找到这个插座,reset一下就行了。

第二天,接到电话,说房东在主层卫生间找到这个reset键,问题迎刃而解。

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2018年3月11日星期日

老移民也可能犯的低级错误2 卧室灯源开关

还有一个更常见的问题就是卧室的灯源开关。

加拿大的卧室设计体现了西人的生活习惯,也就是卧室的光线要幽暗,也可以说是朦胧。因此他们更喜欢使用床头灯或落地灯,所以相当多的卧室天花板上不设置照明灯源(吊顶或吸顶灯)。

为了便于开灯,传统上在卧室一进门的墙上会设置一个开关,它一般是控制某一个床头插座的上半部或者下半部。因此,西人会把床头灯或者落地灯的开关打开,并将电灯插头插入这个被'遥控'的插座(上半部或者下半部)。 这样一来 在刚刚进入卧室的时候就可以打开墙上的开关点亮床头灯或者落地灯。


相信有相当多的新老移民不知道这个开关是用做什么的,因此每次他们都要走到床边才能点亮床头灯,很是不便。更有甚者,这个墙上开关一直处于关的位置,所以他们发现有一个床头插座(上半部或者下半部)总是“坏的”。

不妨看一看您家里的卧室是不是这样的设计!

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2018年1月23日星期二

老移民也可能犯的低级错误1 不停歇的排风扇

在十多年的验房生涯中,我遇到了很多有趣的现象。很多新老移民,甚至是生活了几十年的老移民都会在自己居住的房子里犯一些低级错误,今天我就来给大家科普一下。

曾去一个新移民朋友刚租下的老公寓里做客,房东告诉他卫生间的排风扇开关坏了,因为无法关闭排风扇,所以房东把电表箱里对应的breaker关掉了。

我把这个breaker合上,立刻听到卫生间的排风扇开始工作,试了一下,它的控制开关的确不起作用。转身到走廊一看,果然不出所料,墙上的湿度控制放在最高的位置on上面了。伸手把它降到30%,卫生间的排风扇立刻停了下来,再试卫生间里它的控制开关,开合正常。


这个房东不清楚的是,这个湿度控制器(常放在走廊)一般控制走廊卫生间的排风扇,而且它比这个排风扇在卫生间的控制开关地位高,也就是说,当室内湿度大于设定值或者它处于on的时候,排风扇无条件的开启,用以降低室内空气的湿度。当室内湿度降到低于设定值或者把它处于off时,这个湿度控制器便失去了对排风扇的控制,转由卫生间的开关完全掌控。我建议这个湿度控制设定在30%-50%,这也是人体比较舒适的湿度范围。

后来,许多房子里的湿度控制器被program timer替代了,它一般位于衣橱或者洗衣房的侧壁上。

另外,许多近几年新建的房屋都会保持有一个卫生间排风扇24小时不间断的工作,以确保空气流通,这是新建筑规范的规定。


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2018年1月16日星期二

结构出了问题还是装修出了问题?

昨天我在温哥华验房,这是一个只有两年新的独立屋。整体装修十分豪华,不过二层几个卧室的天花板上的molding顶角线都出现了密封胶开裂的现象。

买家是一对年轻的夫妇,女主人对这个密封胶开裂的现象一直惴惴不安,担心是结构上出了问题。因为不是某一个房间的顶角线出了问题,而是几乎所有卧室顶角线都有密封胶裂开的现象。

我提醒女主人,你是否发现这些裂缝全部都出现在2层居中的内墙(隔断墙)的顶角线上,而同样位于二层、但居于周边的外墙天花板顶角线molding都没有出现这种情况?

女主人立刻又巡视了一遍,觉得十分惊奇,连连问我这是什么原因。

2楼内墙顶角线密封胶开裂
原来,这个原因是和房屋阁楼的结构联系在一起的。例如下图所示,阁楼是由许多个三角形的预制木框架构成的。温哥华的冬天潮湿多雨,造成户外的湿度大于阁楼内的湿度,阁楼内的湿度又大于室内的湿度。同一块木头湿度较大的那一边(侧)会向外弯曲,于是阁楼三角木框架的顶弦和下弦都要向外和向上弯曲伸展,固定在下弦上的天花板也就跟着向上移动,而位于房子正中的天花板上升最多最明显。

新屋屋顶框架的运动趋势
这个时候顶角线的固定方法就是一门学问了。一般来说施工人员为了便于施工,往往将顶脚线固定在内墙上,这样的话,顶角线就必然和上升的天花板形成空隙,也就是裂缝了。

正确的方法应该像下图那样,顶角线只固定在天花板上,不可用钉子固定在墙体上。顶角线与墙体的接缝处也不可打密封胶,这样的话,顶角线就可以自由的和天花板一起向上运动一定的距离,裂缝也自然不会出现了。

顶角线固定钉子的正确方式
许多装修师傅没有这方面的知识和经验,自然就会出现类似这套房子顶角线开裂的问题。

女主人听了我这番解释,心中的疑惑一下子释然了,愉快的买下了这套房。



2017年11月12日星期日

基础墙裂缝不可小视

独立屋和联排别墅经过多年的自然沉降,可能会在他们的基础墙foundation wall上面生成一些裂缝。这些裂缝的宽窄、长短和走向有所不同。有些裂缝警示房屋结构出了问题,我们有必要大动干戈对基础墙进行一定规模的修缮, 这就需要请非常专业的基础墙处理公司(花费昂贵),而有些裂缝只需要简单的修补就可以了。

对于那些需要简单修补的基础墙裂缝,如果我们置之不理听之任之,就有可能造成地下室或者crawlspace里面的漏水。
例如这个视频里的地下室漏水,就是由于该独立屋的东南方向基础墙上有几道裂缝。大温哥华地区的风向一般多是东南风,因此独立屋或者townhouse的东南角往往是漏水易发生的薄弱方向。 持续不断的东南风夹带着雨水不断的冲向这几条裂缝,透过裂缝流到地下室。幸好这个地下室还没有装修过,对住户形成不了太大的影响。但对于经过精心装修的地下室,其结果就没那么简单了,墙体、地板都有可能发霉腐烂或者漏水。

因此对基础墙上面的裂缝我们不能太掉以轻心,要根据裂缝的不同情况采取相应的措施。

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2017年10月12日星期四

温哥华验房师 Victor Fan城市电视台访谈





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2017年9月6日星期三

验房奇案:只有小孩儿洗澡才漏水的浴缸!

最近遇到了一件怪事。 一个朋友无条件买了一个10年新的联排屋,一家三代人本来住在里面其乐融融,没想到过了一个星期就发现漏水。他们说有时会看到水珠顺着主层的吊灯的吊线流下来,滴到主层的厨房操作台面上,而吊灯正上方是2楼的浴缸(平时爷爷奶奶和孙子在使用),于是想请我方便时去看一下。

2天后到他家里一看,天花板上的确有一小片水印,用湿度表测试显示完全是干燥的,也许是漏水不多且已经挥发掉了。于是把楼上卫生间的浴缸和所有水龙头打开,放水半小时,马桶也不断冲水。 用红外线设备和湿度表进行测试,原来的水印还是干燥的,也没有发现任何新的漏水迹象。再放水30分钟,情况依旧。于是问他们是不是小孩洗澡时不注意把水溅到地板上。因为加拿大的卫生间地面没有防水涂层,有可能会渗到下面的天花板上。答案也是否定的,真是百思不得其解,只好作罢。

过了3天,女主人又打电话给我,告诉我又出现了漏水的现象,好在离他家很近,我立刻赶了过去,这一次我亲眼看到了几个水珠沿着吊灯的吊线往下流。女主人告诉我,他家的10岁的男孩儿刚刚在楼上洗完澡,我立刻上楼看了一下,并没有发现有水滴到地板上的现象。再次询问得知这个漏水的现象并不是每次都发生,似乎爷爷奶奶洗澡就不曾漏水。

站在厨房,我仰天花板长叹,这哪里是让我验屋,这是让我在破案呀!真是不可思议,大人洗澡不会漏水,只有小孩子洗澡才会漏水,这是什么原因?沉思半天,突然间灵光一闪,恍然大悟。

一定是小孩子洗澡时喜欢泡澡玩水,在泡澡时会将水位放的很高。而每一个浴缸都有一个溢流阀overflow,水位过高时,过多的水会流经这个溢流阀排到下水道,以防止水流到浴缸外面形成水淹七军的现象。而她家这个溢流阀与浴缸的接口的密封胶应该是开裂了,所以小孩泡澡玩耍时,有一些水通过开裂处漏到楼下。而大人洗澡时只是站在浴缸里冲洗,不会有水溢出。



上楼核查,果不其然。溢流阀与浴缸接口的密封胶完全脱裂,通过观察镜可以看到正下方的地面有一摊水迹。而小孩子也承认在浴缸里泡澡玩耍。

这就是为什么大人洗澡没事,只有孩子洗澡时才会出现漏水的原因,而我在楼上浴缸放水1个多小时也没有发现漏水点,是因为常规的漏水测试并不进行浴缸满水时溢流阀的测试.

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